酒店价值体现在酒店业运营上，体现出房地产价值。现在命题说为什么要重组，显然有问题才需要重组。

　　全球酒店行业兼并和收购越演越烈，融合成为行业发展的新趋势和主旋律。市场环境的变化下，挑战和机遇并存，我们如何破局，酒店行业未来的发展在哪里?在第十一届亚洲酒店论坛年会上全国旅游星级饭店评定委员会专家委员会主任委员徐锦祉、恺信亚洲管理集团执行董事黎芸桦、华夏幸福基业股份有限公司城市发展集团副总裁兼文旅事业部总经理张烨、华侨城国际酒店管理公司王凛、德尔集团董事总经理张滇就如何借助资本的力量重组房地产及酒店业这一话题展开了思想碰撞。

　　主持人徐锦祉：谢谢，原计划是5位嘉宾，但是有人有事情来不了，所以我们4个人一起来讨论，希望我们能畅所欲言。今天有那么多的听众在这里，我想说，这个题目看似非常深奥非常大，看起来你所在的公司今天并没有这样的需要，但是往往在我们还不需要的时候就需要去积累的经验了，积累的知识等到用的时候还会嫌少。我们酒店业很多的酒店品牌都是跟房地产有关，这是在一个特殊的时期，投资者所决定的。因为我们做房地产行业，资金在某一个时期会回笼比较快，也比较充足，但是有其他的原因，他们非常希望能够投资酒店。投资酒店的好处非常多，酒店可以帮助地增值，酒店可以帮助整个房地产项目的知名度提高。在某种程度上，酒店也会提升他的整个项目未来的房地产购买者，他的层次，让他不同等等。

　　但是当发展到某一个阶段的时候，就有一个问题出现了，资金的问题，房地产销售了以后，酒店的资金是什么样的。一部分当初想去投酒店的人想的比较简单，我主要是房地产酒店无所谓的。殊不知酒店经营不好，是要不断增资的。各种各样的情况都遇到，我们需要靠资本的力量改变困局。

　　这个题目很多人有不同的理解，各位能不能谈你怎么去理解借助资本的力量重组房地产及酒店业，我们先把题目搞清楚，到底说什么，接下来就比较容易讨论了。

　　恺信亚洲管理集团执行董事黎芸桦

　　黎芸桦：谢谢各位，我来说一些作为恺信亚洲管理集团的建议，我听了刚刚的论坛，如果2016年去发展酒店的话，会开在哪一个城市，因为投资非常大，成本算不过来，更不用说开两三家的酒店，这是我们面临非常直观的问题;恺信亚洲管理集团基本有10家，因为我们主营做高端服务式的公寓，可能就是酒店式的公寓，95%来自于高端服务式的公寓，今年有10家在中国不同地区开，也就是在三年里面有40家服务式公寓开业，这跟现在酒店业有一些不一样。一个是非常尴尬，一个是非常勉强，我们反而觉得项目不够，我们用什么样的方法创造这个东西。

　　我觉得这就是盘子和存量的问题，当初房地产商拿地的时候，都会面临商办地，原来说住宅赚钱，造一个酒店有一个品牌部，商办地赚不赚无所谓。像虹桥这样一个地区，从办公室吸纳量来说，2012年上海达到最高峰，一年办公室需求量60万平方，但是大虹桥展现商办产业500万平方，这个是非常大的巨量，但是市场有这样一个问题，我们去投一个酒店，大家都是捉襟见肘，没有办法去做。还有投一个酒店无所谓亏多少，但是会不断陷进去。大家都是用一个滚动方式，也就是你的现金，如果陷在这个地方，你可以用50亿杠杆，这个是非常巨大的量，怎么样去盘活是非常重大的课题在我们面前。

　　恺信亚洲管理集团跟很多地产商合作，像华侨城，或者是苏河湾，包括绿地，世茂房地产集团，这些大的房地产企业都做产品。我们大家以前经常会说一个问题，也是一个绕来绕去回避不了问题，好的酒店是不卖的，卖的酒店是不好的。这些是我们在盘活事情的时候，碰到一个最大的问题，能把所有资产运作起来，最大的问题通过资产证券化，或者众筹，或者给所有的散户。如果没有好的运营商，这些事情都不成立了。恺信亚洲管理集团在上海做了一个项目，其实当时是绿地拿了地，它是168套酒店式公寓，我们是4千块的装修，但是这个地方怎么运行，怎么样变成好的服务式的公寓。其实大家都知道，有P2P，有很多理财产品，谁愿意去买，但是有一个物业，这个房子始终在我的手上的话，小业主是愿意的。在我们都可以共赢的情况下，是一个比较好的道路。也就是在这个方向下，我们跟房地产商有战略合作，他们给了我们很多的项目，同时有很多项目去不断改造。所有的资金来源从资本市场，或者去众筹，或者去卖掉，通过品牌议价部分，把整个市场资金盘活。对于所有小业主来说，原来好的酒店也可以崩塌其中一个股东，同时资产还可以升值，这个是将来比较大的发展方向。谢谢!

　　全国旅游星级饭店评定委员会专家委员会主任委员徐锦祉

　　徐锦祉：谢谢，你的投资一定会成功，因为您的语速跟你的思维速度，大概应该成正比的，你说的那么快，思维应该很快。刚才黎总投资的服务式公寓，作为酒店行业是非常警惕服务式公寓的，现在一天都租三天都租，而且面积比我们大，对客人来说负担非常轻，这个是客人非常好的选择，我们将来有机会可以讨论服务式公寓。你说希望靠资本力量把资产盘活，或者用其他方式来包装盘活资产，从而让你的资本回报率更加高。我们听听张总的意见。

　　华夏幸福基业股份有限公司城市发展集团副总裁兼文旅事业部总经理张烨

　　张烨：我更正一下，我服务的公司是华夏幸福，不是基金，我们华夏幸福是国内领先的产业发展商，这个题目非常不高兴讲。主要是三个名词，还有一个动词，一个是资本，一个是房地产，一个是酒店，还有重组，有很多方面可以去讲，但是很难把复杂的关系讲清楚。

　　我谈一下感受，上午和前面两场嘉宾的谈话，我们听到了很多关于酒店行业重组并购的关系，重组就是债权，股权，资产证券化等等。地产和酒店行业在资本市场的表现，应该是水深火热，火热是什么?酒店管理公司非常火热，并购重组很热，水深是什么?中国酒店业主透个气都很难，很多业主想出售酒店资产，但是没有买家，或者价格不太好，酒店业主都是在水下面，透不了气。

　　那么，是不是业主方投了这个酒店就会亏?他们不会亏，酒店对房地产商来说，它主要的作用有两个，一个是定义和提升区域价值，它是一个可以快速把一块生地变成熟地的手段。业主在房产上面把投资基本七七八八都收回了，给酒店资产管理方来说是很大的难题。对资产管理方来讲，公司说酒店得盈利，我们要对酒店资产回报率作出保证，这是非常困难的一件事情。我们听说有一家知名的房地产公司下海了，在网站上发了一个公告，马上在新加坡可以上市。但是我听说这个过程很艰难，已经谈了一年半，有中方财团，新加坡财团谈这个项目，但是大家对内部回报率有不同的见解，他花一年半的时间把所有构架，流程，财务，法务都走通了，但是买家很困难。为什么困难在买家?还是在资产的收益率，那么很多时候我们说酒店投的时候，业主已经把钱收回了，还问我收益率。我参加这样的论坛很想听一下解决办法。前面那么多的嘉宾都抛出了很多的问题，我先抛一个问题出来，等一下有机会慢慢解释我的观点和看法。

　　肯定是有解决方案的，刚才前一个论坛的时候，周总也在问你想投在哪里?我想应该问想投什么样的产品。不管在哪里，好的产品总是很好卖，产品一定要跟它的位置，价格要相配套，坐在这里的有多少人考虑过真正能卖的产品是什么产品。苹果好卖，是因为产品好，有的不好卖，是因为你在产品上花的功夫还不够。我先把问题往外抛。谁来回答这个问题，一个是业主公司应该有这个责任充分考虑，到底你要设计什么样的产品，即使建一个五星级酒店，是五星商务酒店，还是一家比较有特色的酒店，还是精品的酒店，是什么样的特色，什么样的产品。

　　我经常问自己一个问题，如果这个酒店换个品牌，有什么需要改，没有什么需要改，只要把LOGO换掉了，这个对吗?大家应该花一点时间动动脑筋。我们从本质的东西往下挖掘。因为资本家也很聪明，你如果用利益输出，让你的酒店产品收益很高，资本市场对这个数字会产生一个很大的问号。

　　怎么样把现有的资产盘活，到底投什么样的产品。整个问题回到原点上，之所以现在酒店的重资产在资本市场不太受待见，大家都上不去，我们作为酒店人，更加应该想一想是怎么样的产品，怎么样打磨，怎么样来进行经营，作为酒店管理方，他们需要考虑的是什么?酒店管理公司你们想想每个酒店是不是应该有经营的特色，前面问题我感受很深。业主方跟管理方，早上金茂何董说业务代表不能代表业主，但是我们要承担业主的责任，这个很痛苦。业主代表是不是专业，我觉得我比较有信心地说，中国的业主代表越来越专业，酒店管理团队是不是越来越专业，我也可以很负责说，酒店管理团队专业度在下降，造成双方面有一些冲突。

　　第二个酒店经营。酒店管理团队得到酒店管理公司多大的支持，我跟那个酒店管理公司相差3公里，有没有必要调整产品?可能大家都考虑OTA是不是换一个产品，如果拼价格谁都会，业主也会。作为一个专业的酒店管理人，你应该告诉我，我的产品在什么地方作出调整。我看过很多案例。像浦东一家香格里拉，他们有一些亲子的产品，在经营了十年之后，看到市场在变化，亲子市场非常好，在酒店里面加了很多亲子的内容，他们还在考虑怎么运转。我双方面都需要想一想。很遗憾我们没有酒店管理方人坐在这边，否则可以问一下他们有什么样的看法。

　　管理方呢?如果我的产品跟全球标准产品有差异，你的运营是不是应该有差异。只有大量淘沙的时候，我们才能看到哪一家团队是有能力的，哪一家公司是专业的。大家都说我是专业的，不怕不识货，就怕货比货。华夏在发展的过程中，找了不同酒店管理公司谈，有些酒店管理公司非常有特色，非常有想法，运营非常有特点。比如说我们在谈的地中海俱乐部，他们以运动休闲的方式，产品和运营是相匹配的。这样的市场机会是有的，我先讲到这里。

　　徐锦祉：谢谢张总，我主持过很多的对话环节，但是跟张总是第一次合作。确实刚才张总的观点反过来给大家提了很多问题，我们现在有很多的论坛，我们在讨论的时候，往往是重视了一些理论，一些言语的表达，没有实实在在的东西讲的出来。刚才张总说了几种情况，说到了业主透不过气;也提到了关联的各方在酒店管理方面其实是水平下降的，但是业主代表的水平在上升。如果两个都上升是正常的，但是一个上升，一个下降不正常，如何让酒店管理公司扭转情况?照理说酒店管理公司水平应该比业主水平高。这给我们提出了一个问题，或者说是给了答案。当投资者在投资房地产的时候，他们利用了酒店让他升值，在建房地产的时候酒店已经回收了。不管是用酒店去抵押，去融资，还是把这件事情忘了，但是对管理人来说都是不太公道的。另外一个方面，是我们现在的管理员受到的压力非常大。更加困难的是当我们需要通过资本调节，或者改变我们的房地产或者酒店的时候，酒店的项目卖不出去。原因价格开的太高，买家看的投资回报率谁也开不出手，张总把尖锐的问题都提出来，有机会都值得去探讨。

　　王总其实华侨城是非常出名的，酒店产业，酒店关系，不管是交给别人管理，还是自己管理都非常好。我想听听你的见解?

　　华侨城国际酒店管理公司王凛

　　王凛：我现在代表管理公司，我是水深的那个，埋在水里面，快淹死了。我是一个乐观主义者，感谢资本力量让做酒店的人还可以坐在这里，如果不是资本的力量，不会有甲方到乙方，乙方到甲方的转换。我现在做了华侨城管理公司的总经理，我们应该感谢资本的力量。也许当时投资酒店老板亏损，也许他们做房地产亏损，正是资本的力量，导致了这个行业可以持续发展。我想说资本的力量非常重要。

　　第二个华侨城做主题文化，景区;我们做房地产，做酒店。在行业里边，我们都知道房地产面临去库存，酒店的房间比房地产严重10倍的去库存。我们面临这样的挑战，凡是不能够创造业主资产升值酒店管理公司的都不是好公司。世界上所有的创新，所有的改革都是因为强大的压力和走投无路时被逼出来的。我们痛恨出租车行业，现在有了Uber，有了滴滴，有了神州。我们痛恨过去酒店行业那么贵，现在有了Airbnb，在这种压力下，资本力量又会爆发新一轮的整合。

　　我们在宁波有一块土地，类似东部华侨城旅游目的地开发，我给房地产提要求，你每卖一套房子，你给我送一个在未来度假村里面的权益卡，未来40年产权，每年住一个星期，我送给你40年，你转6万块现金给我。我不需要背那么多的债务，其实有办法。酒店的房间其实可以用房地产思维，房地产的房间可以用酒店的思维。我们卖给全世界的宁波人，每年回来看父母，或者是祭祖等等，其实资本在背后可以用更加灵活的方式去组合它，去获取它。我们目前做的一些思考，未来也许是这个行业蓝海的市场。

　　徐锦祉：谢谢王总。把资本看作两个不同的阶段，假定酒店行业没有原始资本力量进来，就不会有酒店行业的今天，他们当初的举动带来今天酒店业的发展。第二个资本部分，就是我们今天的题目，在现在的形势下，实际上我们会要求酒店管理公司，或者管理者一定要想办法把资产增值，不管以前是什么样的，我现在的资产要把它增值，不管用什么样的办法。在这个情况下，一定可以获得新的资本，或者通过灵活的方式让资本有新的表现。从而将来一定会有出路，对资本酒店，或者房地产都一样。当然王总给大家介绍了新的做法，比如说做房地产的时候，对区内的酒店有多少年权益，通过这种方式希望可以得到大家的共赢。张总在收购或者其他方面都有非常好的表现。几位都说了跟酒店的关系。你怎么看今天的题目?用资本的力量重组房地产及酒店业?

　　德尔集团董事总经理张滇

　　张滇：我们这个行业由两部分组成。一部分是房地产，一部分是酒店。酒店价值体现在酒店业运营上，体现出房地产价值。现在命题说为什么要重组，显然有问题才需要重组。我们看一下房地产，因为我不是专家，大家都知道房地产一线城市价格很高，到了三四线库存太多，这些造成的原因，我们都很清楚，造成的原因很大部分来自于政府，政府的地价造成现在的供需不匹配。那么，我们也不是专家，我们讲一下酒店行业。我以前做总经理，在美国做万豪的总经理，希尔顿的总经理，就代表了品牌。然后我们做投资，就代表了业主，前几年跟锦江收购了一家酒店，我们跟锦江是各50%。这个是真正酒店运营者，你今天看到的万豪，喜来登，温德姆酒店集团，洲际等等，在美国80%左右不是他们管，全部是加盟，他们聘请了第三方。洲际代表管理最高水平，他们管万豪的品牌，希尔顿品牌等等。

　　酒店行业存在的问题要从顶层去看。这个行业从专业化角度来看，酒店存在的关系就是投资者，品牌跟运营者。这是三个不同的角色。解决这个问题最简单的方法，大家都说要提高管理，资产回报，业主代表专业化。我在各种场合都说，我从来不相信房地产公司一不小心拥有了几十家酒店。房地产也是一个周期性的行业，你造一个酒店从计划，批准，实施，开张，高端酒店时间更加长，但是消费者的需求，经济的变化等等。

　　香港1997年金融危机的时候，房地产公司第一件事情做什么?卖掉非核心的业务。你如何坚持把品牌做好，我们都希望品牌要专业化，品牌怎么建立，品牌的建立是不折不挠的，持之以恒的。所以我觉得真正成熟的改变，资本要投到最有价值，最有回报率的地方。很多房地产在一开始的时候，他就不应该造酒店，他造酒店本身的目的不是要酒店回报。全球最大酒店公司是什么?不是希尔顿，不是万豪，而是黑石，而黑石没有因为拥有了那么多酒店而成立黑石酒店集团。很多都是第三方管理，黑石是这个行业最成功的，每个专业都自己平衡。只有把自己的事情做好，你做运营就把运营做好，如果你什么都想做，到后面相当被动。如果经济相当不好，他们肯定会出售酒店，但是出售酒店，换了业主，业主是不是会满意呢?

　　资本一定要投到那些最了解的行业，为什么要讲，你的分工是在细化，尤其移动互联网出现后，十年前定酒店，找旅行社，或者是找朋友，或者是找公司，但是整个过程，消费者梦想旅游，到比较、预定、体验、评估这么多的环节，每一个环节都是可以产生10亿美金的公司，以前都是一个公司都做了。这就是资本，资本怎么走?资本说找这个环节找最好的公司。因为中国企业家通常有一个问题，一成功什么都自己做，系统自己做，财务软件也自己做，到后面就出了问题。谢谢大家!

　　徐锦祉：非常清晰，4位水平太高了，张总一番话给我们很大的启发。张总非常坚决主张你不熟的行业，不是你的行业别去做。另外一件事情，做好自己的事情，你有资本，你有钱最好投在自己熟悉的行业里面。张总给我们举了一个例子，现在业内有很多人并没有弄明白，多少年前，真的是所有的航空公司都在投资酒店，今天几乎没有了这一定有它的道理。这个确实给我们很大的启发。另外一个，也非常简单，阐述了一件事情，为什么要重组，没有问题重组什么，提到重组一定是有问题。我们目光应该集中在什么问题，如何解决，这个才是我们应该考虑的问题。在这样一个题目之下，你最想跟我们听众说什么话?

　　张烨：我喜欢论坛稍微激烈一点，我不同意张滇的意见，我觉得跨界在21世纪应该被认可，不存在不可以跨界。第二个现在的经济应该是一个分享的经济。现在房地产卖的最好的就是一线城市，一线城市现在限购了。房地产在一线城市很火，但是三四城市很苦，但是北京周边已经限购了，所以房地产公司一定在这个区域里面进行投资，既然要去投资，很有可能有我们的酒店。在这个地带上，我应该出什么样的产品，我先提一个观点出来，因为没有时间来详细阐述。我觉得有一个微度假产品概念，做酒店的人应该有信心和勇气跨界。商业地产在不断变化，如果酒店不守在我们的客房，如果我们有勇气在客房之外，做一些餐饮，做一些文化，休闲，娱乐之类的东西是不是可以?我觉得不排除，接下来的产品，应该是一个小而美的东西，适合家庭的东西，适合偏女性化的产品。应该是可以让客人来了之后，非常容易分享的东西，因为现在经济是分享经济，如果你的产品不太容易放在朋友圈里面，这个产品有提高的空间。今天时间非常有限。谢谢!

　　徐锦祉：今天有很多的问题留给听众或者大会组织者下一届的时候来讨论。

　　张滇：首先投资一个酒店集团跟房地产跨界做酒店是不一样的。喜达屋的创始人是我很好的朋友，就是我刚才说的，喜达屋之所以成为喜达屋集团，他也有别的品牌酒店，但是喜达屋不能独立运营，一直没有办法融合，而且没有达到规模化的要求，更加主要是因为资金投资酒店是很正常的，但是喜达屋当时投资本身的目的是作为一个基金投资的，想从回报来说，德尔集团就是做酒店投资，如果喜达屋是一个房地产公司，去做酒店，实际上成功概率很低。我就是补充一下。

　　徐锦祉：基金投资用来盈利，不是属于跨界的范围。

　　李德强：这是最好的时代，也是最坏的时代

　　黎芸桦：其实我觉得每个地方都需要专业的人士，房地产企业如果不知道怎么去融资，不知道怎么去拿地，不知道怎么把销售道具用好，不知道把酒店因素加分的部分放进去，就是不好的酒店运营商，对于资本方来说它最终是短期的介入跟短期的退出，不会是长久的东西。从各方面的来说，其实酒店的收益，长期的租赁，我们有3%，4%等等回报。如果说现金为王，可以直接卖掉，肯定会选择卖掉。其实所做的所有事情，第一个最大可能在中国，把自己的工作做好，同时所有的商业模式都会变，以前不会相信阿里巴巴，但是在五年里面发现了生活变化。其实大家的商业模式都在变化，张总说可能住宅限购，可能去买一公里以外小县城小住宅，我觉得可能不会发生，商办楼才是真正趋势，我们作为酒店管理公司，这个是最坏的世界，也是最好的世界，因为所有发展商都缺少好的运营商。我们经常说员工要股权激励，为什么?就是他要做主人翁，你会非常珍惜每一分钱，你把所有利益的方面捆绑在一起，自然就成功了。我相信可能明年坐在这里聊的时候，这个市场发生更加大的变化。

　　徐锦祉：谢谢!我们用感谢嘉宾给我们许多深度，值得我们去思考的意见。谢谢大家!