地产市场和整体环境产生的影响，对于海口香格里拉大酒店来说是这样，对其他酒店也是如此。转让的情况可能正在悄悄席卷全国酒店行业。

　　日前，北京产权交易所官方网站上一则“海口市某五星级国际品牌酒店及配套整体转让项目”的信息，引起记者的注意。

　　尽管酒店物业交易一直存在，并遵循徇低买高卖的商业原则，但细心人士会发现，从2014年开始，整个海南板块酒店基本上都在走下坡路。这家海口五星酒店出售究竟是一宗个案，还是开启了海南酒店的抛售潮，值得关注。

　　物业信息显示，该五星级国际品牌酒店坐落在海口西海岸，于2012年11月试营业。TBO通过地图及多款订房软件查询发现，海口西海岸的五星级国际品牌酒店一共有三家，分别为海口香格里拉大酒店、海口万豪酒店、海口喜来登温泉度假酒店。

　　公开资料显示，海口香格里拉大酒店于2012年11月26日开业。海口香格里拉大酒店共有5个用餐地点：中餐厅香宫、自助餐厅酷咖啡厅、大堂吧、泳池吧、海滨餐厅。

　　同时，酒店共拥有四栋建筑：10层楼高的主楼、三层楼高的贵宾楼、海口市唯一的临海而建的婚礼殿堂——“锦绣堂”，以及屹立于酒店海边花园旁的“海滨餐厅”。

　　此外，综合酒店其它信息以及距离机场、火车站的行程来看，北交所官网上所言的“海口某五星级国际品牌酒店”，与海口香格里拉大酒店重合度很高。但截至发稿前，该信息已从北交所官网撤下，其他网站也已查不到此类信息。

　　据业内人士向TBO介绍，海口香格里拉大酒店是香格里拉酒店集团在海南省的第一家酒店，位于省会海口市备受瞩目的新兴商务及旅游度假中心的西海岸。所以无论是从区位条件，还是整体环境来讲，该酒店的优势都是十分突出的。

　　然而，这样一家地标性的建筑为何要整体转让?是经营上的问题，还是市场环境发生了变化?

　　“现在酒店出售，其实远远不止海口一个地区，全国各地酒店出售的情况越来越多。而且整个海南酒店市场也比以前差很多，饱和量较大。”

　　酒店产权网CEO冯少辉介绍，三亚是整个海南酒店集中度比较高的，也是生意比较好的。其他的像海口，博鳌等，高端酒店都不太好做，季节性太强。而且整个海南板块从2014年开始，基本上都在走下坡路。

　　国家旅游局统计数据显示，2015年全年海南省星级饭店平均出租率为54.8%。各个季度“平均房价”、“平均出租率”、“每间可供出租客房收入”、“每间客房平摊营业收入”等指标同比几乎都在下滑。

　　另一方面，目前整个房地产板块面临着诸多危机，而且有不少酒店本身就是由房地产公司开发的。部分酒店的最终目的并不是为了经营，他们更多的是希望借助知名酒店高大上的品牌，来辐射房地产开发的整个项目的价值，提升售价。

　　“在这之前酒店亏钱也好，经营不佳也好，都没太大问题。因为房地产是可以赚钱的，一年贴补几千万，这都不是问题。但在目前的环境下，尤其是在房地产不行的情况下，酒店的亏损对他们来说就很麻烦，每年再贴补很多钱，确实也贴不起。”

　　“因此，在这样的国内市场的大环境下，就导致了酒店资产出售量每年都在攀升的情况。”冯少辉称进一步补充。

　　酒店被房地产绑架，并不是新鲜趣闻，这不过是地产商为了刺激房产消费所采取的一个策略罢了。

　　酒店行业沉浸多年的张先生对TBO说，“春节过后曾去云南度假，遇到一家奢华酒店品牌，坐落在半山腰上，价格才五六百块，便宜的很!那里的各方面设施配套都不太齐全，所以基本上没人住。但是为什么能建立起来呢?因为它的项目背后有更大的其他的项目，而且商业住宅都在里边。它只是做一个配套和嫁接，用酒店品牌来衬托后面的商业体，这样更容易出售。”

　　但显然，处于危机中的海口酒店也尝试过转型，例如一些酒店正主打婚庆、会议服务。

　　“海口的一些酒店进行转型，婚庆只是其中之一，它还有部分商务客源和旅游客源。而且海口并不是一个输入性城市，整体上酒店行业也不如三亚。但是海口和三亚之间交通很方便，因此也会分离部分旅游客源。不过，三亚、海口都是季节性和旅游性城市，所以转型也非易事。”冯少辉告诉TBO。

　　在华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕焱看来，当酒店资产无法达到收益预期，酒店减少成本的意愿将会剧增，裁员、降薪是惟一的出路，原本人员流动率较高的酒店行业更加雪上加霜。

　　这是一个显而易见的恶性循环，例如：原本火爆的酒店突然间生意平淡，投资人为减少损失，要求酒店必须自负盈亏。随后，酒店的裁员、降薪措施并行出台，导致员工收入降低。

　　在此影响下，大量员工流失，更加影响了酒店的运营质量。如果顺其自然，每况愈下的局面又将不可收拾。

　　这个时候，出售成为了一种自然而然的选择。一位金融业人士表示，出售部分商业项目或通过吸引其他投资者的方式，集中将负债率压低，可以让企业的资金流转更有效率，同时将不动产进行重估，获取资本溢价。

　　冯少辉坦言，“酒店产权网2015年正式开始运营，那个时候我们的受托资产是八百亿左右。然而到2015年年底时，我们的受托资产已达到四千多亿，现在受托的资产数量还在不断增加。这或许从另一个角度也印证了酒店不太景气。”

　　地产市场和整体环境产生的影响，对于海口香格里拉大酒店来说是这样，对于其他酒店而言也是如此。业内人士透露，之前有消息说海口的酒店曾一度出现酒店批量转让的情况，如此来看并非是空穴来风。

　　然而，酒店物业转让价格的计算又比较复杂，它与区域、位置、资产属性、盈利能力、融资能力、折现能力、现金流获取能力等等都有关系。所以这就让人对疑似海口香格里拉大酒店的“17亿”的转让价格，充满了问号。

　　中国酒店创新论坛秘书长张经邦表示，“从估值上看，在国内一般是造价加上前期的行政费用，再加预期溢价，这是老板的发售价格。在国外则基本上是用资本化率来计算一个酒店的收益和卖价的估值的。”

　　“就海口香格里拉大酒店来说，17亿元的转让价格太高，其合理价格应该在10亿元以内”，国际酒店业资深人士宋仲基(化名)称，如果酒店经营不太好，一般来说是很难卖出高价的。

　　冯少辉也认为，“接盘者出现的可能性不大，因为这种项目全国有很多替代品。业主对行情不了解，毕竟出售酒店也不是能遇到几次的，有的业主一辈子也就一次”。

　　“海南的部分投资者可能会有兴趣”，张经邦认为，从目前的大环境来看，能否成交的关键在于，业主方希望以怎样的形式卖掉。但现在如果说是用十几亿人民币的纯现金来收购，则是件“恐怖”的事!