我们并不惊讶地发现开发阶段充当“花瓶”职责的酒店业态，在当下运营阶段所体现出的坪效低得可怜。

　　随着房地产行业利润空间的不断下降，业主们对手中持有物业的盈利能力也越来越关心。比起写字楼、商场等业态，我们并不惊讶地发现开发阶段充当“花瓶”职责的酒店业态，在当下运营阶段所体现出的坪效低得可怜。

　　前些年“高大上”风潮盛行时，酒店纷纷用铺张的公共空间设计及大量的餐饮设施来凸显酒店的档次。但现在看来，这些公共空间却成为了酒店运营中的“鸡肋”，它们大多占据着酒店最具有商业价值的位置，却不仅无法有效创造收入，还背负着大量的能源及人员消耗。

　　为了解决酒店人最关注的问题，浩华管理顾问公司的项目总监罗冰清、顾问祝一尘，在睿意德商业房产咨询公司的数据支持下，首次发布报告《酒店与商业研究融合重组之路》。以下是CHAT的精华提炼，希望可以为酒店开放方和经营者提供思路和灵感。让我们来看看如何利用商业思维和互联网思维，来使低效的酒店空间活化。

　　一、酒店与商业关系发展史

　　从“不差钱”走到了这一步，why?

　　中央出台的“八项规定”限制政府消费，迫使各业态转型。同时，电商的崛起给予传统商业迎头痛击。酒店和商业需求因而均发生了结构性的变化，市场供给为了迎合新需求而处于痛苦挣扎阶段。

　　需求转型导致酒店总体收益缩减。

　　酒店空间利用效率低下问题凸显。

　　线上商业崛起引领商业需求转型。

　　体验型商业对空间提出新要求。

　　痛点诊断——酒店“不挣钱”

　　透过数据看现实。自2005年起，10年内酒店的毛利率经历了滑铁卢式的下跌，下降了十几个百分点，主因是收入下降。另一方面，五星级酒店在坪效方面没有任何优势。

　　痛点诊断——实体商业缺人流量，欠体验

　　处方在这里

　　我们应从消费对象入手，调整酒店和商业的功能和形态，改革出更加需求导向的产品。

　　面对眼前的种种困境，我们不禁要问，既然高星级酒店与实体商业都遇到了发展瓶颈，既然体验式需求已经成为了不可逆转的发展趋势，那么两种物业形态是否能够再度融合，碰撞出新的火花呢?

　　二、酒店商业模式突破点

　　餐饮大畅想

　　透过数据看现状

　　结论：低上座率与高成本是造成酒店餐饮整体收益能力弱于社会高端餐饮主要原因。

　　空间外包或自成品牌?

　　模式一：租金模式

　　将盈利能力较差的餐饮部分外包给社会餐饮成熟品牌强强联合、收取租金不失为一个简单易行的方法。

　　模式二：创新型自营模式

　　打造专业团队，创建自营团队，实行严格成本收益管控，日后可做品牌输出

　　案例分享

　　酒店将餐饮部门独立经营，大力打造独立中高端社会品牌，推出特色广式早茶。发展到现在，该餐饮品牌已在区域氛围内打响，知名度甚至盖过酒店本身。目前，餐饮品牌已制定出特色产品的标准餐单，并已将品牌输出到该酒店品牌旗下的另一家酒店。

　　大堂吧大畅想

　　透过数据看现状

　　结论：外带收入缺失与人均消费过高直接造成了酒店大堂吧收益能力明显弱于商业咖啡厅。

　　酒店里的星巴克?

　　模式一：区域外包

　　模式二：跨界合作，共享客源

　　案例分享

　　酒店大堂吧突破原有经营模式，拥抱跨界新型业态，将传统的餐饮盈利点弱化，转而将管理重点化为整体环境氛围的打造，形成贩卖“记忆”与“情怀”的新兴目的地。

　　SPA大畅想

　　透过数据看现状

　　SPA一直作为一个五星级酒店的固定配套服务设施存在，却很少被视为真正的酒店盈利点，除个别重视SPA并将其做出特色的酒店之外，大多数酒店的SPA难以摆脱长期亏损的状态。

　　让专业的人做专业的事?

　　双赢模式：外包给专业SPA品牌

　　除个别专注于Spa管理经营的酒店，大多数酒店Spa相对于商业Spa处于绝对劣势，很多之前所提到的短板很难被补齐。在这种状况下，外包Spa给专业公司运营不失为一个好的选择。

　　案例分享

　　北京新世界酒店的SPA配套业务外包给专业品牌机构Summa SPA后，其客源增长150%，并在比重过半的会员客源带动下，经营收益增长达900%，而管理成本则缩减20%，并带来配套客群在酒店内的食宿消费。

　　健身房大畅想

　　现状：健身人士和健身房都在寻找彼此

　　▪ 生活在都市的人们日益重视自身体魄、健身成风，商业健身房生意红火，对健身私教需求旺盛。

　　▪ 酒店健身中心使用率在白天使用率极低，住客多外出进行商旅活动。

　　健身私教或瑜伽项目的练习场?

　　双赢模式：对外开放

　　酒店健身中心开放收费给健身私教使其成为健身私教教授学员或团体健身项目的场所(如公司组织的瑜伽课)。

　　案例分享

　　通过移动端的o2o应用软件，基于LBS，整合酒店健身房资源，有效利用酒店健身房的闲散时间。为酒店带去人流量及场地使用等直接价值。

　　公共空间

　　现状：10%未有效利用的酒店公共空间!

　　是否每个酒店都要拥有1,000平方米以上的超大宴会厅呢?一些“高大上”时代遗留的设施(商务中心、美容沙龙等)是否已经过时成为摆设?

　　也许有这些可能……

　　三、酒店与商业的跨界融合

　　以人的需求为线索，不拘泥于融合的方式和类型，我们认为这种创新型的酒店+商业强强联手会成为未来发展的亮点。

　　对于酒店和商业的再融合有太多的想象，我们相信以下的四种畅想，只是一个开始……

　　数据支持：睿意德商业地产咨询公司