市场集中度持续提高利好长远发展。

　　从1978年至今，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国房地产业从“野蛮生长”逐步走向成熟。站在新的里程碑上，中国房地产业又将走向何方？一系列行业现象背后的逻辑是什么？哪些发展趋势值得关注和把握？本期对话嘉宾是第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事James Macdonald（中文名：简可）先生。

  楼市去杠杆 长期不放松

　　当前，中国的去杠杆政策对房地产市场产生了巨大影响，近来中国监管层进一步收紧房企融资，禁止公司债与票据互还，除非旧债到期，或是进入长租公寓领域，房企才有发行新债的可能，不少房企遭遇融资难的困境。

　　James Macdonald认为，去杠杆政策是当前中国经济需要承担的关键任务之一，也是长期趋势，这一政策不会因为当前经济增速放缓而被叫停：“金融支持旧债偿还，但不鼓励增发新债，这是因为政府希望减少开发商整体杠杆，而不希望市场阵痛过于强烈。同时，我相信政府会将公众意见及商业影响纳入考量。短期来看，去杠杆的力度或许会有紧有松，但它是未来几年中国的经济工作重心，政府应该不会轻易中断这一进程。”

　　他进一步指出，面对债务成本的增加，不少开发商正从债权向股权市场转移。一方面，房企可以通过出售旗下资产、资产包进行融资或降低债务。另一方面，房企还可以通过引入股权合作方降低债务。过去几年，越来越多的私募股权投资公司及其他投资公司，与地产商进行公司股权层面的合作，而非单一资产项目的合作。

　　核心城市土地流拍 房企或转战二三线

　　其实，房企面临的困境远不止现金流紧张、融资难。

　　James Macdonald表示，目前，中国的上海等核心城市，从长远来看是稳健、成熟、低风险的市场，并有稳定的需求来源。但是，短期政策面的限制较多，例如预售价格限制、土地价格高企，房企未必能获得理想售价。并且，在当前金融去杠杆的背景下，开发商会更多地考虑现金流，而不希望资金过于沉淀。

　　因此，他们试图锁定最好的投资机会，对土地的竞争没有之前那么激烈，整个市场的活跃度也有所降低，从而导致包括上海在内的一些国内城市出现土地流拍现象。

　　那么，在这一大环境下，房企又将何去何从？

　　“当前中国不少开发商业务覆盖全国，他们并不会局限在国内某一个或几个重点市场，而是会抓住更多不同的机会，根据成本收益比和风险收益比来选择进入最合适的市场。同时，他们在投资时会格外慎重，有些选择另寻市场，在核心城市周边的二、三线城市投资开发。”James Macdonald坦言。

　　长租公寓前景可期 鹿死谁手犹未可知

　　值得关注的是，自从中国“租购并举”政策出台，长租公寓逐渐成为中国房企新蓝海和投资者的宠儿。

　　在政策的推动下，中国长租公寓也相应地出现了很多不同模式。首先是收购个人房源，例如自如。其次，机构作为“二房东”收购整栋房源，并且改造成长租公寓，提供更多服务。最后，开发商可以拿下租赁住房用地，直接开发长租公寓。

　　James Macdonald表示，他看好中国的长租市场：“对中国来说，长租公寓是相对较新的市场，政府对其发展的推动是近两年才开始的。相关数据显示，中国只有约20%的人口租房居住，但在海外，例如美国、日本市场，租房的比例高达30%-35%，相较而言，中国租赁市场占比较小。从这个角度看，中国租赁市场未来发展空间较大，投资前景可期。”

　　虽然未来可期，但是，当前中国长租市场的发展情况却有些微妙。以上海为例，一方面，目前上海以0溢价出让了几十幅租赁住房用地给国企，但实际开工项目并不多。另一方面，除了国企，其他房企在长租公寓领域投入不少，但目前真正实现盈利的却寥寥无几。

　　对此，他认为：“现阶段，中国长租市场处在发展初期，运营者、投资者和房企都在激烈地争夺这块蛋糕。不少长租公寓运营商仍处于争抢房源的时期，导致运营成本较高，部分企业可能会把高成本转嫁到租户身上，但这也存在一定难度。众多发展模式里，最终哪种会比较成功，目前尚未可知。不过，随着整个市场日趋成熟和进一步整合，未来盈利空间还是很大的。”

  以下为其他话题精选：

　　中国物流、长租公寓市场受投资者追捧

　　乐居财经：目前中国哪几类物业比较受投资市场欢迎？

　　James Macdonald：首先，投资者仍较为关注办公楼和零售在内的相对传统的一些资产和物业类别，但是，受金融市场去杠杆影响，市场活跃度不如前几年那么高。

　　其次，众多投资者寻求高回报投资，和更多新兴产业的机会型投资。这类投资中，现在比较热门的是物流市场，以及政府倡导的长租公寓。除此之外，医疗护理和养老物业也较受关注，但它们的活跃程度不如前两者。

　　打破同质化竞争：需求、新事物、服务

　　乐居财经：当前，中国商业广场的同质化竞争十分激烈，商业项目想要从中脱颖而出，哪些方面是突破口？

　　James Macdonald：首先，对商场业主来说，最重要的是了解周边人口情况以及这部分人口的需求，否则，商场就难以进行准确定位。

　　其次，中国商业的形式一直在变化，商场也要应势而变，需要勇于接纳新生事物，包括新租户、新管理模式、新管理方法以及新科技等。

　　再次，软性服务也很重要。无论商场是高端、中端、或者大众市场的定位，最终都要给消费者提供优质服务。

　　线上线下边界模糊 线下市场仍有机遇

　　乐居财经：近来，互联网巨头企业大量布局线下，将空间与线上相结合，您如何评价这一模式？

　　James Macdonald：现代商业零售中，线上线下的界限已经很模糊，但二者拥有不同的销售通道。

　　首先，当前消费者把大量时间花费在手机和电脑上，线上资源渠道已经越来越饱和，获得新消费者越来越难。因此，不少线上品牌会考虑开实体店铺，把线上流量引到线下，来维持和扩大品牌的销售额。

　　其次，线上的网络零售已被几个巨头垄断，但在线下市场仍有非常大的机遇，很多小型企业蓬勃发展，他们瞄准更小众的消费群体，提升竞争力。

　　联合办公市场富有活力

　　乐居财经：联合办公是当前新兴的办公空间，在中国的上海等一些大城市发展迅猛，许多知名企业也纷纷介入这一领域，您如何看待它的发展前景？

　　James Macdonald：我认为，联合办公的形态和10年前相比变化很大。最初，联合办公的租户主要是新兴创业者或者初创小公司。随着经营模式不断发展，联合办公也在调整租户定位，现在越来越多的跨国公司、大型国企也开始进驻联合办公。在这种情况下，联合办公的服务、选址等等也发生了很大改变。

　　这是一个非常有活力的市场，它不仅代表办公模式从传统办公向联合办公的转变，更意味着集体办公理念的革新。通过办公空间的重新布局、灵活的租约签订、IT的运用、后台设备的架构等等，办公空间愈加强调协作、灵活性更高、更有活力。

　　总而言之，无论是传统办公、服务式办公还是联合办公，整体市场都在不断演进，这些先进理念的运用将大大助力其发展。

　　市场集中度持续提高 利好长远发展

　　乐居财经：现在中国楼市中，房企两极分化越来越严重，市场集中度持续提高，这种情况是否会延续？

　　James Macdonald：我认为，这一趋势很有可能会持续下去。首先，大型开发商在信贷市场和股权市场上更有发言权，无论市场走势如何，他们仍有较好的抗风险能力。其次，房产市场规模愈发庞大，市场逐步成熟的趋势不可避免，随着市场集中度持续提升，一些小房企就会被大房企收购。

　　这对于整个房地产市场是利好的。一方面，随着房地产市场被大型房企占据，只要市场竞争持续，整合之后房地产市场的整体品质、标准都会得以提升。另一方面，过于分散的市场并不利于政府调控，集中的市场更易于管理。

　　中小房企生存之道：专业领域精细化

　　乐居财经：在中国大者恒大、强者恒强的市场环境下，中小型房企该如何翻身？

　　James Macdonald：小型房企面临的形势会非常严峻，它们的生存之道在于专业领域里尽量做到精细化，可以重点开拓某个区域市场，或者针对某一细分房产领域深入挖掘。

　　传统高周转模式转向持有管理模式

　　乐居财经：当前，高周转成为业内关注的焦点，您如何评价高周转？

　　James Macdonald：过去5年以来，中国房地产市场发生了翻天覆地的变化，经历了高速发展阶段，大量建筑拔地而起，项目销售周转较快。现在，市场的整体发展趋势是从传统高周转的销售模式，逐渐向持有型或者重资产管理的开发模式转变。当然，高周转型的项目和开发商仍有一些机会。

　　但是，未来更多开发商将考虑如何平衡经营，结合周转速度和持有型资产，以可持续的现金流回报模式发展。其中，可持续的现金流源于租赁经营，以及资产管理市场。这意味着，随着大型新建项目逐渐减少，未来更多的是维护市场现有的存量资产，并创造价值。