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培育租赁住房市场供应主体，多渠道增加租赁住房供应。 日前，由青岛证监局与青岛市国土局共同主办的青岛辖区住房租赁资产证券化业务培训会召开。下一步，青岛证监局将继续支持辖区专业化、机构化住房租赁企业发展，推动企业发行住房租赁资产证券化产品尽早落地，并积极呼吁政府相关部门出台支持政策，助力青岛住房租赁市场发展。今年5月，青岛市出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，成为山东省第一个出台租赁房政策的城市，《实施意见》中明确提出稳步推进REITs试点工作。 1、概述 日前，由青岛证监局与青岛市国土局共同主办的青岛辖区住房租赁资产证券化业务培训会在青岛市资本市场服务基地召开，并邀请了上海证券交易所、相关中介机构专家授课。 培训会旨在加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，推动辖区企业发行住房租赁资产证券化产品融资。培训会通过规则介绍、案例讲解等方式让各企业了解住房租赁资产证券化产品的相关政策、发行条件、产品模式等，推动各企业积极通过发行住房租赁资产证券化产品进行融资。 青岛证监局积极作为 支持辖区专业化、机构化住房租赁企业发展 会上，青岛证监局分管局领导指出，为贯彻落实党的十九大精神和2017年中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，青岛证监局按照证监会工作要求以及证监会和住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》精神，加快培育和发展辖区住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。 青岛市国土局分管副局长表示，此次青岛证监局与市国土局共同组织培训，是双方大力支持、共同推动创新业务的有益探索。青岛市高度重视培育和发展住房租赁市场，积极开展有关工作并取得了一定成效。今年5月，青岛市在省内率先出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。为加快推进租赁住房建设，市国土局已在青西新区，市北区、李沧区、城阳区初步选取了部分土地开展试点工作。下一步，市国土局将与青岛证监局发挥各自领域的优势，为各企业营造良好的营商环境，为推进青岛市住房租赁市场发展贡献力量。 青岛证监局有关领导表示“这次会议标志着证监局、国土局与行业大咖以及企业精英，围绕住房租赁资产证券化迈出了破冰式、开创性的第一步，并再次走在了全国前列。” 为贯彻落实证监会关于推动住房租赁资产证券化发展的决策部署，青岛证监局不断强化责任担当，积极作为，主动对接市相关部门，通过发函、主动拜访等途径积极沟通。下一步，青岛证监局将继续支持辖区专业化、机构化住房租赁企业发展，推动企业发行住房租赁资产证券化产品尽早落地，并积极呼吁政府相关部门出台支持政策，助力青岛住房租赁市场发展。 2、青岛为山东省内第一个出台租赁房政策的城市 2018年5月28日，青岛出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》），成为山东省内第一个出台租赁房政策的城市。《实施意见》提出，青岛市将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。加快推进住房领域供给侧改革，扩大租赁住房建设和供应规模，促进住房租赁市场健康发展，满足多层次的住房租赁需求。今年青岛市西海岸新区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区将各推出一宗市政配套设施完善、周边交通便利的租赁住房建设用地，用于租赁住房建设。 《实施意见》明确表示，加强金融政策支持。鼓励开发性金融等银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，为住房租赁企业提供金融支持，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。 《实施意见》提出，支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作。 支持房地产开发企业租售并举 根据《实施意见》要求，青岛市将坚持以企业为主体，坚持市场化运作，鼓励具有一定运营经验和一定规模的国有、民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，发展专业化住房租赁企业，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。同时鼓励房地产开发企业、物业服务企业、住房租赁中介等各类企业以及个人开展住房租赁业务，以此形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。 支持房地产开发企业将经营方式从销售向租售并举模式转变，将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。支持物业服务企业拓展业务范围，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营。充分发挥中介机构作用，提供规范的住房租赁服务。 推进住房租赁服务，离不开金融政策支持。青岛市将落实国家关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的相关支持政策，鼓励开发性金融等银行业金融机构向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。 依法登记备案的个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，减按1.5%的征收率计算缴纳增值税，出租住房月收入不超过3万元的，2020年年底之前可按规定享受免征增值税政策。依法登记备案的房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。 培育租赁住房市场供应主体 坚持以企业为主体，坚持市场化运作，鼓励具有一定运营经验和一定规模的国有、民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，发展专业化住房租赁企业，通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源，实施规模化租赁服务。 在发展专业化住房租赁企业的同时，青岛市鼓励房地产开发企业、物业服务企业、住房租赁中介等各类企业以及个人开展租房租赁业务，落实国家关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的税收、金融等相关支持政策，以此形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。 支持房地产开发企业将经营方式从销售向租售并举模式转变，将新建商品房项目中长期持有的部分房源用于租赁。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。支持物业服务企业拓展业务范围，通过代管、租赁、购买等方式筹集房源，依法开展住房租赁经营。充分发挥中介机构作用，提供规范的住房租赁居间服务。支持和规范个人出租住房行为。 多渠道增加租赁住房供应 多渠道增加租赁住房供应是《实施意见》的关键内容。青岛市将根据城市总体规划要求，通过集中建设、引导工业园区产业园区建设、闲置房屋按规定改建、有序开展集体土地建设租赁住房试点等多种途径，增加租赁住房供应，改善住房供应结构，为实现租有所居提供实物保障。 《实施意见》提出，积极争取在全市范围内符合条件的区域开展利用集体土地建设租赁住房试点工作，在审批程序、建设方式、产权管理、运营模式、监管办法、支持政策等方面进行探索，平稳有序地推进试点工作。 在集中建设上，探索采取租赁用地整体出让的方式，在租赁住房需求量较大的区域集中建设租赁住房。租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，增加租赁住房建设用地供应量。探索将租赁住房建设用地与商品住宅用地搭配出让，用商品房所得收益平衡租赁住房建设成本，引导租赁住房建设。 2018年，西海岸新区，市北区、李沧区、崂山区、城阳区将各推出一宗市政配套设施完善、周边交通便利的租赁住房建设用地，用于租赁住房建设。其中，西海岸新区已于4月4日发布了我市首幅纯租赁住房用地出让公告，地块位于淮河路南、团结路东侧，总建筑面积1.44万平方米，该地块将全部开发建设租赁型住宅项目，项目建成后全部用于出租，不能出售。 在企业较为集中的各类开发区、工业园区和产业园区，鼓励组织集中建设租赁住房，主要用于解决企业或园区内创新、创业人员、新就业职工和引进人才等的住房困难问题。鼓励大专院校、科研机构以及用工规模较大或引进人才较多的企事业单位利用自有存量建设用地建设租赁住房，优先用于本单位职工和引进人才。积极争取在全市范围内符合条件的区域开展利用集体土地建设租赁住房试点工作，在审批程序、建设方式、产权管理、运营模式、监管办法、支持政策等方面进行探索。 推动直管公房租赁模式转型升级。整合现有直管公有住宅房源，将闲置房源整修后用于租赁，对直管公有非住宅符合成为住宅条件的，可以按规定改建为租赁住房。对直管公有房产租赁企业进行重组整合，鼓励其通过购买、改建等方式筹集房源，探索直管公房实行市场化租赁新模式。 支持改建或收购部分闲置房屋。已建成并空置的国有厂房、商业办公用房建筑在完善相关手续后，可以按规定改建为租赁住房。改造时，需对原建筑进行结构安全鉴定，必须在符合日照、消防、人防等规定的前提下，按照实际使用性质办理相关变更手续，不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，影响房屋安全。改建后的租赁住房，用水、用电、用气执行居民价格标准。 鼓励住房租赁企业收购、长期租赁或受托经营市场存量房源，用于扩大市场租赁规模。有条件的区（市）可根据本区域内住房租赁市场的实际情况，趸租本区域内一定数量的闲置房屋，整修后用作租赁住房。 |
