酒店如何较快实现不再贴钱的目标？

　　个人理解，酒店财务结果主要概括如下：

　　本文不讲可研，聚焦到投资测算，我觉得主要是两大重点：利润(赚多少钱)和现金流(何时不再贴钱)。

　　在最终的测算结果上，为便于行业比较，大家更关注这两个评判指标：内部收益率和静态投资回收期。

　　利润

　　酒店利润主要关注三个关键词，GOP(营业毛利)、EBITADA(息税折旧摊销前利润)、净利润。

　　GOP，Gross Operating Profit的简称，即酒店营业毛利。

　　GOP=营业收入-部门成本费用-增值税-基本管理费-行政及一般开支-市场营销及推广-水电能源-物业运营及保养，后4项统称为未分配经营开支。

　　国际国内酒店管理公司管理费用通常由基本管理费(营业总收入提点)和奖励管理费(按照GOP%在GOP中梯度提点)两部分构成。

　　因此在酒店业，“GOP”不是一个陌生的名词，特别是在国际品牌酒店，“GOP”更是被提升为与国际化标准接轨而被大力追捧，从而成为衡量经营者经营业绩的重要指标。

　　EBITADA=GOP-奖励管理费-保险费用-房产税--资产重置准备。

　　净利润=EBITADA-摊销折旧-利息-所得税。

　　大致的公式关系是这样，但不同的集团会有些微差别，eg. 部分把基本管理费放在GOP之后。

　　通常来说，国内高星级酒店的前期投入较大，再加上财务成本，运营前10年内摊销折旧后的利润多为负值，也就是不用操心所得税啦。

　　一般一个300间房左右的五星级酒店首年亏损一千万是比较正常的，但是像北京W酒店这样一年亏损近亿元的，也是觉得震撼了。

　　现金流

　　现金流来源于现金流入和流出，分建设期和经营期两个阶段进行分析。

　　建设期主要为现金流出，包括土地款、契税、前期工程费用、建安工程、开业筹备费等;现金流入主要是建设期贷款;

　　经营期的现金流可以体现为EBITADA，推算过程可以看前文。

　　经营期年末净现金流可以理解为EBITADA减去利息、本金、所得税得来;测算末年还要加上酒店资产终值。

　　上图的M和Y分别是月份和年份的简称，这里的时间仅仅是为了说明方便，一个项目严谨的时间排期会有变化。

　　在现金流部分，开发商通常关注的是，我到哪年可以不再贴钱?这个数值可以关注年末净现金流这个指标。

　　通常在有酒店开发贷款的情况，即开发商需要支付财务成本的情况下，酒店开业前3年净现金流一般为负值，还需要开发商持续贴钱。

　　在全自有资金情况下，酒店可以较快实现不再贴钱的目标。

　　由于酒店经营收入可被预期，且能形成稳定、良好、规模的现金流，利于开发商抵押贷款再投入其他开发，这也算是开发商开发酒店的一个原因之一。

　　评判指标

　　内部收益率和静态投资回收期是评判酒店是否可行的重要指标。

　　酒店顾问测算的内部收益率和静态投资回收期通常是不含地价，且有资产终值的，便于进行行业横向比较。即使这样，财务结果还是不理想。

　　开发商内部做测算时更倾向于含土地成本，且不计算资产终值，因此，开发商测出来的结果通常是惨不忍睹的。