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房屋长期供需关系的失衡，才是导致租房价格上涨的根本原因。而租赁平台则是起到推波助澜的作用。 这个夏天，随着各种外来长租公寓品牌陆续进驻成都，这座城市住宅租赁市场的平静被彻底打破。 自如负责拓城业务的“先遣部队”早在去年冬天便抵达这里展开调研和房型打样，筹备数月后，于今年第二季度正式大规模拿房。紧随其后，6月左右，另一个长租公寓品牌蛋壳也扩张至成都。这两家为了抢房，给房主开出的拿房价格，普遍高出本地住房租赁中介20%至30%，围绕成都市场的这场房源争夺战，由此迅速升级为一场不惜成本的贴身肉搏。 2011年在链家地产内部孵化的长租项目品牌“自如”，以及2015年成立的创业公司蛋壳公寓，都属于“分散式”的长租公寓，简单说就是指从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。这种模式，相比上一代分散式的住房出租业态，利用标准化的服务为年轻租客提供了环境更好、租期更为稳定的居住体验，因而也在过去几年渐渐成为“居住”领域的创业热点。 伴随各大平台加紧“收房”，国内一线和新一线城市的房租水平，在过去一年多来经历了一轮迅速上涨。房地产内容门户网站房天下公布数据称，2017年2月至2018年5月，全国17个热点城市的房租年均上涨超过8%，其中上海上涨19.5%，深圳上涨15.5%，而北京涨幅最大，达到25.9%。 8月17日，我爱我家的前任副总裁胡景晖在接受媒体采访时，公开炮轰“高房租”现象，他指出以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商“为了扩大规模，以高于市场正常价格20%到40%在争抢房源，完全破坏了正常房屋租赁市场”。次日，胡景晖便在朋友圈宣布从我爱我家辞职的消息。 以此事件为导火索，“失控的房租”以及地产中介机构与此事的关联，一时间成为舆论的新焦点。 的确，处于急速扩张阶段的长租公寓是搅动住房租金上涨的一个重要角色。2018年初，自如官方曾表示，自如的全国房间数彼时已经超过30万间。而中原地产首席分析师张大伟近日接受媒体采访时表示，北京等市场目前出现几十万套长租型公寓，局部区域的市场占比甚至达40%，已经成为租房市场中不可忽视的力量。 租金上涨，只是房地产行业于当下这个时间节点、各种原因长期交错作用而呈现出的一个显性结果。一旦围绕租房市场的链条进一步延伸开，我们便不难看到——房地产市场的整体环境、业主诉求、租赁平台竞争、监管政策……每一环节都与租房市场的租金上涨，逃脱不掉干系。 租金上涨的原罪： 房屋租赁市场长期供需失衡 6月左右，由毕业潮所引发的租金上涨，是住房租赁市场年年都会经历的事，这段时间，整个租赁市场都是以卖方主导的供应旺季，更何况是作为全中国最大的“外来人口流入地”之一的北京。 房屋长期供需关系的失衡，才是导致租房价格上涨的根本原因。而租赁平台则是起到推波助澜的作用。 链家旗下贝壳研究院称，目前北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。 与此同时，北京拆除违建的速度在不断加快。根据媒体统计，2017年计划拆违4000万平方米，相当于10所清华大学的占地面积，实际完成面积为5985万平方米，2018年的计划同上一年，但仅仅今年前4个月就完成了全年计划的41%。 各类城乡结合部的城中村正是拆违重点对象，多年来，那里聚集了众多违规经营的公寓楼，正是外来务工人员、刚毕业大学生和低收入人群住房的首选。在经历了严格的专项治理活动后，由租赁机构控制的合规房源就变得更加紧俏。市场机制驱动下的涨价，在所难免。 低租售比滋生房东抬价的需求 围绕此次租金涨价风波的各种讨论中，房地产行业的一个专业名词“租售比”也被多次提及。 房屋租售比，是指每平方米使用面积的月租金，与每平方米建筑面积房价之间的比值，也称“租金回报率”（Rental rate of return）。 SOHO中国董事长潘石屹，今年4月通过微博发布的一段视频演说，提到北京住宅的租金回报率只有1%，远不及当下银行5%左右的贷款利率，他指出“正常的租金回报率应该在6%-7%”。 目前北京的住宅租金回报率只有1%，的确堪称畸形发展。潘石屹此番言论的矛头，并非指向当下国内一线城市住宅租金水平过低，而是继续炮轰“高房价”的现实。房价这个“分母”过大，才是直接拉低租金回报率的真凶。 “一线城市根本没有租售比可言，房价趋势才是大家投资买房的目的。”一位上海的房东如是说。 房屋同时具备的流通和增值属性，推动了公众的买房热。但经历了上一轮房价暴涨后，各地政府于2017年不断出台政策调控，令部分地区房价出现停止增长甚至下跌的情况。二手房交易量下降，令一部分当初以投资为目的购置的住房资产，重回流回“租赁”市场。站在房东的立场，他们一面对二手房市场持观望心态，同时也想从租金收益上对自己有所弥补，很容易忘记房价的畸形现状，于是与上门收房的中介平台以“合理的租金回报率”为理由，自然在涨价的问题上会一拍即合。 品牌长租公寓项目在住宅出租市场拥有的份额持续上升，对那些松散的个体房东进一步形成强大的吸附力。处于分散状态的个体房东，都会跑去链家、自如这样的大平台，看一看自己小区的租金水平，作为自己定价的参考。平台发布的出租房源信息持续涨价，最终也会不断带动松散的小房东们跟着涨。 链家、自如等平台出租房源信息持续涨价会带动松散的小房东们跟着涨。 住宅租赁平台争抢房源就像一场赌博 8月19日，由北京市房地产中介协会出面，组织召开了一场行业座谈会。自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人到场，最终承诺在不涨租金的前提下，拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。其中，存量房源规模最大的几家包括：自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间。 房地产中介企业并不是第一次经历“监管架在脖子上”的日子。但是这么一逼迫，居然让12万套存量房源从天而降，也的确怵目惊心。潘石屹近日也在微博上直接抨击同行：“在租金回报率这么低的情况下，有些中介和资本就开始囤积房子，他们的本质是逐利的，租金低的时候租来，租金高再租出去，就可以赚到其中的差额。” 通常租赁平台都会采用较为保守的测算方式，即利用当下的租金水平倒推未来的盈利状况和投资成本。但拿到大笔融资的头部玩家却是不惜一切代价争抢住宅租赁房源，因为它们都在赌一个未来住宅租赁市场的“上涨”的预期。 8月23日，一篇由微信公众号“紫竹张先生”发出的《为什么中介哄抢租赁房源，因为贩毒都没它来钱快》的文章迅速成为“10万+”爆款网文。文中提及“资本推高房租”“P2P式爆仓”“毒贩似的暴力”等说法，掀起了公众对租房市场阴谋论的猜疑。 一位住宅租赁市场的业内人士向记者证实，金融机构向长租公寓的租客提供租房分期贷款，帮租客实现月付房租、帮长租公寓实现年收租金——这种资金和业务运转模式在业内普遍存在。 “大部分商业领域都会存在借助金融工具加速发展的情况，企业如果经营不善，便会出现坏账问题。”他认为，一些企业因此出现资金链断裂，目前看仍属于个别现象。现阶段市场上与大型品牌长租公寓合作的租房分期机构多是商业银行和成熟规范的头部金融公司，这些机构对合作公寓都拥有严格的风险评估，并且在业务发展过程中不断完善风控体系。 2017年8月15日，自如发行规模为5亿元的“自如1号ABS项目”，完成首单租房市场消费分期类ABS（资产支持证券）的发行。作为一种常见的融资手段，ABS通常依托于某一类特定资产产生的持续稳定的现金流，对基础资产质量和现金流情况都有很高要求。但住宅租赁中介产业，恰恰非常适合利用这种融资手段。今年3月，自如又宣布将通过上交所公开发行规模为20亿元的“自如2号ABS项目”。 将金融机构引入租房市场，是让缴纳房租的环节可以使用更合理的消费分期，属于当下消费环境的刚性需求。对租房的年轻人来说，按月支付房租，可以大大减轻按季度或更长周期需缴纳大笔房租的压力。 资产证券化，也为企业扩张提供了资金支持，有利于快速回笼资金，做进一步扩张。目前除了自如，蛋壳公寓以及我爱我家旗下的相寓，都对租客推出不同类型的分期月付或信用租房产品。出于“省心”和“安稳”，连锁扩张的长租公寓成了很多年轻人在大城市租房的首选。但是一路飞涨的租房价格，正在加剧他们的焦虑。 金融机构好比一台能够加速实体企业扩张的放大器，而结果取决于实体企业本身运营机制的好坏。当企业持续经营能力不足或将沉淀资金挪作他用投资后，则可能导致失败。 以蛋壳公寓为代表，租房市场的确出现了一批激进分子。蛋壳公寓今年2月完成1亿美元融资后，进入狂飙突进扩张阶段。5月，蛋壳公寓创始人扬言，未来3年，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间、公司估值100亿美元以上的超级独角兽，且蛋壳有信心成为其中一员。 蛋壳公寓今年2月完成1亿美元融资后，进入狂飙突进扩张阶段。 “蛋壳的打法在外界看来，就是一家to VC的公司，在一定时间内必须要讲增长的故事，就是要出比别人更高的价格，拿到更多的房源。”前述业内人士指出，长租公寓市场依靠租金差获利的运营模式，仍旧属于一门盈利周期较长、利微生意，而高价拿房的成本，最终必然需要租客承担，且抬价超过天花板时，会透支对未来租金上涨的预期，一旦打破既有利润模型，也意味着企业运营会面临失控风险。 相比于过去传统的整租中介模式，长租公寓的运营模式非常重，盈利模型在行业内计算法则也几近透明。支付给房东的租金、房屋改造和后期运营管理费占投入大头，通常一个毛坯房间的改造需要花费成本在1.5万元左右，而直接装修旧房的成本约为8000元一间。在一线城市，平均2年左右时间能收回装修成本，而新一线以下的城市则需要3年以上。因此，考虑到回本周期，业内形成了与房东“签一次房至少3到5年”的默认规则，且也会考虑使用“N+1”、“N+2”的隔断间来提升盈利速度。 中原地产首席分析师张大伟曾在接受记者采访时表示，长租公寓的出现进一步拉高了整个租房市场的价格，但他预测，像自如这种起家较早的项目，后期如果能够摊薄成本，租金可能会有所下降。 目前中国的租赁市场和金融市场制度法规处于建立初期，现有法规在面临资金恶性竞争或者调控市场房租方面的处理方式较为模糊。在监管和规范市场秩序这个环节，政府拿出的应急方案不应该简单粗暴，或者完全不讲市场原则。政府层面可以发挥最大调控价值的地方，首先在于要不断加大保障性住房租赁市场的供给量。 据北京市的相关部门透露，未来5年北京计划建设租赁住房50万套(含公租房)，其中2018年建成的集体土地租赁房将达到10万套。但北京市目前这类保障性住房的申请条件中，除了“名下无房”，还要求“3口及以下家庭年收入10万元（含）以下、4口及以上家庭年收入13万元（含）以下”。 只有调控房市房价、建立完善保护租客的法律法规，以及提供足够的公租房市场，才是解决房租不断上涨问题的根本之策。 |
