如果这个生意本身不赚钱，越到后面，漏洞会越大。

　　前几天的文章《租金大涨是资本在兴风作浪？恐怕跟你想的恰好相反》指出，租金上涨的根本原因是供需失衡——不少城市大规模的拆除违建，拆除隔断房、打击群租房，让供给变得十分紧张，其中又以北京为最典型（如下表）。

最近几年来北京拆违的情况（单位：万平方米）

　　之前的文章还谈到“资本是个放大镜，放大了矛盾本身”。比如，N+1的出租模式下，对租单间的租客来说，在拥有一定居住品质的情况下，其负担很可能减轻了，而且可以按月进行租赁；对市场来说，在一个较长的时间内，这种模式（合法的情况之下）可以增大供给。不过，整套总价上涨，还是会助推租金上涨的预期。而且，运营商拿房之后要装修，然后才能投向市场，这会造成短期内市场的供给更加的紧张……

　　然而，这些还不是最重要的。因为，如果按照正常的逻辑。将时间拉得略长一点，专业机构终究会将房源放出来。事实上，现实中，一些机构甚至极力压缩装修周期，今天装完，明天就放租，对租客的健康造成危害。从世界成熟国家的经验看，我国专业机构拥有的房源占比也还会继续大幅提升。竞争充分以后，市场会趋于均衡。

　　然而，现如今不少专业机构对规模有执念，打着信用租房的旗号，借助租客的信用放大金融杠杆，然后到市场上去高价拿房，这才是最恐怖的。目前，杭州鼎家等被媒体曝光已经玩崩了，如果任其野蛮生长，可能演变成中国版的次贷危机。

　　天下没有免费的午餐，信用租房都要分期贷款

　　最近，随着舆论的发酵，长租公寓运营商的诸多“黑幕”暴露在阳光之下。其中就包括被诟病的信用租房，因为很多人发现，自己掉进了分期贷款的陷阱里。

　　事实上，信用租房一开始是被当做非常正面的事物进行宣传的。因为通常来说，租房需要押一付三，或者押二付一。对于手头不宽裕的租房群体——比如刚毕业的大学生来说，是一件挺为难的事情。而“押零付一，无需押金即可入住”，正好解决了这个痛点。

　　去年10月26日，长租公寓品牌自如CEO熊林在接受媒体采访时透露，自如已推出信用100分免押金的承诺——自如信用体系联合了芝麻信用、脉脉、领英等合作，只要租客的信用分超过100分，就可以免押金。

　　今年临近毕业季时，自如还到处打广告推广其自如海燕计划——毕业生租房，0押金，租金月付，还送搬家券。透露出一股浓浓的温情——毕业生们真幸福！

　　信用贷确实可以让信用好的人实现“信用变现”，减轻了短期内的负担。然而天下没有免费的午餐，0押金是要付出代价的。

　　一旦你选择了0押金，就意味着你要办理一项消费分期贷款业务，租客每个月要按月租金的一定比例支付相应的分期服务费。

　　以我爱我家“相寓”推出的“押零付一”业务为例，想要享受免押金服务，则必须办理消费分期贷款。如果房屋月租金是3000元的话，租客每月需要支付140元左右的服务费，而且最少要签约一年，中途提前退租的话还要收取租期内租金的10%作为违约金。

　　优客逸家此前的规定是，如果租客提前退租，则需扣除一个月租金才能办理退租手续，而且贷款违约金还需另外计算。

　　类似的做法，在业内还有很多。事实上，自2015年开始，自如、房司令、会分期、租了么等平台均推出了类似服务。只不过规模一直不大。但去年，随着支付宝、京东先后涉足，信用租房瞬间变得遍地开花——根据当时的报道，超过100万间公寓正式入驻支付宝，并率先在北上深等8个城市推广信用租房！

　　换句话说，租房0押金、租金月付是第三方金融机构为租客提前垫付三个月、甚至一年的租金得以“变相”实现的，这必然要引进消费分期贷。

　　当然，只要你情我愿，这也没什么问题，毕竟第三方金融机构的钱是有成本的，别人替你垫付资金，解决你的燃眉之急，你付出一定的成本，合情合理。目前看，给到金融公司的服务费普遍在6%以下，并不算太高。

　　问题出在在签订合同的时候，部分中介不会明白无误地告知租客：如果你要0押金、月付的话，就要申请消费分期贷。很多人稀里糊涂的就签了。还有一些是被迫签的。为啥？因为租房子，一般是先交定金，然后再签合同。如果租客发现里面有猫腻选择不签，那定金就不退了。一般人权衡一下多半会签。

　　按理说，中介公司对客户隐瞒贷款事实，属于欺诈行为。但毕竟服务费率不是太高，很多人哑巴吃黄连认栽；即便想要投诉，基本也是口说无凭，毕竟资料都是租客填的，字都是租客签的。除非当时有全程录音等。

　　利用租客的信用加杠杆，一旦玩崩就是大危机

　　如果只是到上面为止，其实问题也还不太大。

　　因为签了消费分期贷款业务，如果觉得这项服务可以解决自己暂时资金短缺的问题，那还可以继续使用，如果觉得自己被坑了，那以后不用就是了。然而，提前拿到钱的公寓运营机构花钱的方法，决定了这件事情不会那么简单。

　　其实自如、蛋壳、相寓等这种二房东模式，很早以前就有人在干了。不过，大多数只在一个城市，甚至只在一个城市某片区域小富即安，规模普遍不大。

　　可是，随着国家提出“租购并举”，明确表示要发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。资本闻风而动，各路玩家纷纷入场。总的来说，在各类长租公寓运营商中，主要有四类玩家，分别是房企开发商系、房地产中介系、酒店系和创业公司品牌系。自如、相寓通常被划入到中介系。

　　由于我国的租金收益率太低，北上广深还不到2%，自己（在没有优惠的情况下）拿地、盖房、然后出租，肯定是算不过账来的。万科谭华杰曾对媒体表示，万科广州的某个自建物业公寓项目，其投资成本不计利息需要57年才能够收回来，根本算不过账来！

　　二房东是相对较好的模式，但要赚钱也不容易。

　　举个例子，A企以1万元/月的价格在一线城市拿了一套三室一厅的房子，然后投入4.8万元将其改造成四室一厅，并以平均3000元/间/月的价格租出去，每个月可以赚取2000元的差价。可是，别忘了，A企前期投入了4.8万元。这意味着，A企仅收回装修投入就要2年的时间，还不算其他的运营费用等（当然，其他的服务项也有相应的收入，但在总收入中的占比并不大），这是非常不划算的一个生意。

　　随着资本的介入，拼规模成了行业主流，而你光装修就在里面沉淀了大量的资金，拿房还要给原业主钱。对平台来说是很致命的。怎么玩？

　　答案是，利用时间错配加杠杆。首先，公寓运营商从原业主手里拿房时，一般会要求对方给2个月的装修期，这期间是不给房租的。由于包租期是3~5年，免2个月一般没问题。运营商会以极快的速度装修好（可以短到2周），然后租出去。

　　按照上面的例子，如果A企一次收取租客4个月的租金（一般是押一付三）4.8万，而付给房东是按月或者按季付费，那A企手里就有了一笔无息的资金。如果采取0押金的模式，那么A企可以一次性收到金融机构全年14.4万的租金……

　　A企拿着这些钱会去干什么呢？前面说了，随着资本的介入，规模战打响。自如CEO熊林此前接受媒体采访时表示，在整个租赁行业，如果没有30万间的规模就没法谈盈利。目前中国大部分长租公寓品牌的管理规模不超过5万间，而自如2018年上半年管理的公寓已经超过70万间，今年的目标是突破100万间，未来要做更大！

　　所以，A企一定会用手里多余的钱继续去市场上拿房，按照上述操作，拿的房越多，租出去的房越多，手里的无息资金也就越多，也就能拿更多的房。

　　不得不说，只要能够按照这个套路一直循环下去，哪怕这个生意只能赚极少的钱，甚至亏钱，都能够维持得了，因为这实在是一个非常完美的庞氏骗局！

　　然而，这是不可能的。如果这个生意本身不赚钱，越到后面，漏洞会越大。因为长租公寓的运营成本会随着规模的增大，指数增长。总有一天，拆的东墙可能补不了西墙。现实中已经出现这样的例子。根据中国房地产报的报道，杭州鼎家破产导致约有4000户租客受损——鼎家没有及时给业主支付租金，租客也要不回房租和押金。

　　由于鼎家表面上是许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款，租客们通过银行卡绑定爱上街等网贷平台的APP一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。如今，未收到鼎家公司租金的房东准备收房，租客不仅拿不到先行支付的押金，每月还要按时向爱上街还钱。

　　长租公寓本来是一个租房的生意，可是，过度金融化、过度放杠杆，已经变成一个金融的游戏，其实赚的是金融的钱，所以胡景晖提示其有爆雷风险。

　　这还没完。事实上，第三方金融机构由于拥有了大量租客的租金收益权。其还可以将此打包成诸如租金收益权ABS的产品，卖给市场上的广大投资者。

　　这让人不禁想起美国的次贷危机。高峰时期，美国全国次级房屋贷款约2万亿美元，一般房屋贷款为8万亿美元，工商企业贷款1.5万亿美元，合计不到12万亿美元，次级房屋贷款规模并不太大。然而，在此基础上利用衍生金融工具创造出了几十万亿美元的资产抵押债券和上百万亿美元的金融衍生产品。随着次级贷款无法偿还，表面看起来是庞然大物的衍生金融产品轰然倒塌，最终引发全球金融海啸和经济的衰退。

　　美国证券化次级贷款

来源：美国抵押贷款市场统计年报（2007年）

　　当然，有人会说，我国的长租公寓还不至于像美国次贷那么高危，要爆仓也是建立在大家都付不起房租的基础上，这个风险还是很小的，毕竟租房不像买房。这话对，也不对。对是因为付不起房租引发链式风险的几率确实极小且很容易扑灭；不对，是因为杭州鼎家的例子已经告诉我们，还可以这么爆雷，这种风险比前者高得多。

　　此前，自如在推信用100分免押金时表示，可以覆盖到30%的租客。目前，整个市场这么玩的规模有多大，有类似杭州鼎家这种风险的机构有多少，尚无确切数据。然而，我们很清楚的是，目前，全国用于出租的房屋大约是7500万套。如果平均每套房子年租金为3万，总市场规模大约在2.2万亿。再加10%的服务性消费，整个租赁市场2019年会到2.5万亿。10年以后则可能会达到5万亿。自如认为，10年后，排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场，那就是3万亿。这是一个极其庞大的市场。

　　如果3万亿的市场出事，不堪设想。好在这个问题暴露得早，也有胡景晖这样的人站出来呐喊。有人说，市场的事情交给市场去办，不需要监管，但实际上全世界没有任何一个市场是完全自由的，背后都有政府在调控，租房市场更是如此。

　　资本都逐利，很正常，但需要懂得克制。真正有价值的投资，一定是建立在行业健康成长的基础之上的。恰当的监管，也是为了让行业能够发展得更好，更好地实现租购并举，让人民有所居。任由资本野蛮生长，市场烂掉了谁都不会好过。

　　希望这只是杞人忧天，但提前暴露和防范总比什么都不做要好。当年，美国人民也觉得房价会一直涨，结果跌了，最终引爆了一场席卷全球的危机。

　　（作者资深房地产研究专家、畅销书作者）