自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商近两年来在资本市场大受垂青，关于“资本推涨房租”、“垄断房源”的质疑也不绝于耳。

　　长租公寓哄抬房租的舆论声浪愈演愈烈。中介被架上刀尖，甚至出现言辞激烈的“内斗”及人事洗牌。8月17日，时任我爱我家副总裁胡景晖在电话会议中称，自如、蛋壳等长租公寓运营商推涨房租，“资本大幅进入长租公寓”是主因之一。他还放出危言，“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P，2018年是长租公寓的死亡之年。”

　　针对租赁市场中的房源竞争及中介高价收房行为，胡景晖一向以“敢说”在地产行业著称，并以我爱我家品牌代言人形象在行业发声。同日晚间，他在个人微信朋友圈公布辞职消息，称“因为众所周知的原因”，自己“在关键时刻，被干净切割了”。我爱我家发表声明称，涉及“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论系个人说法，不代表我爱我家观点。

　　自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商，近两年来在资本市场大受垂青，关于“资本推涨房租”、“垄断房源”的质疑也不绝于耳。

　　据媒体消息，清华水木论坛近日有网友发帖称，他挂出的位于天通苑的120平三居室，预期价位每月7500元，但在两家中介三轮抬价后，房租原地暴涨3300元，高达每月10800元。该网友称，两家涉事中介分别为蛋壳公寓与自如。

　　蛋壳公寓品牌主管回应记者称，上述房源及业主都不存在，帖子属于虚构，公司正在收集证据走法律程序，计划下周发公告澄清此事。自如亦回应称，该事件系不实传闻，不存在一线员工随意修改和哄抬价格的可能。截至发稿，记者未能联系到该网友求证上述帖子的真实性。

　　8月17日，北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。

　　在约谈会上，相关部门对住房租赁企业提出“三不得”：

　　不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；

　　不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；

　　不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　与此同时，相关部门同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查，并提出“三严查”：

　　严查不按约定用途使用融资资金的行为；

　　严查哄抬租金扰乱市场的行为；

　　严查不按规定进行租赁登记备案的行为。

　　北京市住建委相关负责人表示，对于住房租赁企业的违规行为一经查实，各部门将从严处罚，联合惩戒。

　　针对上述约谈内容，胡景晖提出三点建议。第一，住建部门需要在各地迅速建立房屋住宅租赁指导价，每个月发布一次，向全体老百姓发布。第二，凡是异常于政府租赁指导价的交易，允许老百姓举报或者政府监察，一旦查到，一查到底，该惩罚谁惩罚谁。第三，住建部和“一行三会”尽快建立长租公寓资本介入的监管体系和方案，不要让他们胡来。

　　房租跳涨：长租公寓成推手？

　　围绕房租暴涨的话题正在刺激公众紧张情绪，据（链家）贝壳研究院统计数据，2018年7月，北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。我爱我家集团研究院数据显示，2018年7月，北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%。中房协实时数据显示，北京近一月实时每平方米月租金为93.79元，环比上涨1.58%，同比上涨19.78%。上述机构的同比增幅数据皆在20%左右。

　　一线城市的房租整体涨势非常明显。据中信证券，2018年7月以北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位，尤其在过去一年来，其平均租金涨幅达到20%。其中，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%；广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，均处于过去五年间的较高水平。环比方面，今年7月，某些热点地区房租整体涨幅甚至超过10%，如北京五六环、深圳福田区等地。

　　原籍河北的李晨大学毕业后来到北京，租住在北京东四环附近的自如友家。本着经济实惠、交通便利及安全性原则，她合租了某中档小区一套四居室的次卧，面积近13平米，租金每月2390元，加上服务费后接近2600元。今年7月，由于上班地址调整，她打算搬到西三环区域，却在找房这件事上犯了愁。

　　7月中旬开始，她先后在地铁线上筛选距离公司半小时地铁的链家及自如房源，这才发现不到10平米的次卧，租金普遍在3000元以上。此外，可选择的房源数量相比去年少了很多，且距离地铁直线距离大都超过1千米。

　　更令她惊慌的是，自己原本居住的小区，过去一年来的平均单价已经跳涨500块。她找到自如管家测算，发现自己居住的这间次卧，目前市场行情在3300元上下。互联网广告公司工作两年，李晨的工资收入从每月5500块上涨到8000块左右，但持续上涨的房租压力加之物价水平，仍让渴求保持生活质量的她稍感吃力。

　　对于年轻的上班族而言，交通及装修风格成为租房考虑的重点因素。也正因此，发源于链家的长租公寓品牌“自如”，进入更多人的租住视野。前述自如员工对记者称，诸如李晨这样的租赁需求在北京市场占百万量级，而其中的6成需求由自如满足。在我国，长租公寓主要包括分散式及集中式两种，规模最大的企业分别是自如和万科泊寓。自如方面表示，长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%，不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。另有数据显示，其市场占比仅为2%左右。

　　资本注入：补血还是噬血？

　　“天通苑高价租金事件”中，当事人将资本力量与高房租推至对立面，称房屋中介高价抢房随后转租赚差价的行为意在“吸干年轻人的血”，从而引发了更为广泛的社会讨论情绪。这场关于部分长租公寓是否拉高房价的讨论中，不仅聚集了围观群众的参与，更在参赛竞手中产生意见分歧，并牵出行业内战。

　　8月17日，胡景晖在电话会议中表示，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%—40%的价格争抢房源，导致售房成本直接上升，这一行为严重违背市场规律。就此言论，自如CEO熊林回应记者称，“无理无据”。蛋壳公寓相关负责人则表示，对此不予置评。

　　来自北京链家的员工王帅，负责朝阳区域某片区的自如租赁业务已超两年。他对记者表示，在收房时，自如给到业主的租金跳涨幅度一般不会超过250块/套。在与其他竞手争取同一套房源时，每次报价的上涨幅度则在二三十块左右，且要经过公司严格的价格测算程序以及最快一天的等待时间。

　　公开资料显示，自如今年初宣布完成40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。其估值逾200亿元，刷新中国长租公寓行业单笔记录。今年6月，蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资，由老虎环球基金（Tiger Global）领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本跟投。此前，蛋壳公寓于2月底完成1亿美元B轮融资。

　　资本加持作用显而易见。自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商开启规模战，正向一二线城市加速布局。比如，目前自如已经进入北京、上海、深圳、杭州、武汉等九个城市。熊林表示，2018年上半年自如管理公寓超过70万间，今年的目标是突破100万间。7月31日，自如(深圳)城市总经理郭伟提出，未来3年在深圳总运营达30万间的新战略目标。

　　自如的规模扩张与业务拓展依赖于投资者的真金白银，另一方面，自如服务场景中与用户产生了大量“接触点”，其潜在经济价值也为投资方所青睐。但并非所有接受投资的长租公寓运营商都能拥有好运气活得长久，租金回报率低、回报周期长、盈利模式模糊等难题至今仍未“解套”。

　　根据公开资料统计，2017年，有5家长租公寓运营商或品牌在洗牌中出局，长租公寓领域的融资额度也明显下降。国内最早一批进入租赁市场的“元老级”品牌之一Color公寓，曾在2015年底完成1600万人民币的A轮融资，也在这一年宣布告别。

　　“市场或许无法承受如此不理性的发展。”在胡景晖看来，高价收房是在“干傻事”，长租公寓重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场胃口，完全破坏正常房屋租赁市场，“2018年是长租公寓的死亡之年”。房租全线上涨背后，长租公寓面临的资金压力与日俱增。“若长租公寓资金链断裂，收不到房租的业主将会驱赶承租人，成百上千万租客终将露宿街头。”

　　中原地产分析师张大伟认为，大量资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断，并叠加对同区域普通租赁业主定价的影响。“以小区可比租金价格，包括自如等房源租金，比普通租赁房源价格要高30%以上。”张大伟称。

　　近期，新派公寓CEO王戈宏在接受腾讯采访时称，资本进入长租公寓市场，会让长租公寓不会急着通过大幅度提高租金来实现短期盈利，而更好地通过合理租金和优质服务去获客和扩大市场。他否认了资本推动房租上涨的说法。“（二房东）本身从房东手里拿房成本就不低，加上装修、运营、维护等成本，基本无利可赚。”

　　根据公开资料，自如自2011年成立以来，仅在北京实现微利。胡景晖称，我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”为盈利状态。“资本可以进这个行业，但是要守规矩，不要跑偏。”胡景晖对记者表示。

　　房租跳涨前景：供需缺口承压

　　8月17日，我爱我家发布公告与胡景晖的言论“撇清关系”。其声明称，导致近期房租上涨的原因是多样的，CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的重要原因。胡景晖在朋友圈中多次转发该声明。

　　在（链家）贝壳研究院院长杨现领看来，北京等一线城市房租年年上涨的原因，主要是供不应求。而7、8月份房租比一年中其他时间涨幅要高的原因，则是因为毕业季。此外，从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理，导致需求向内城转移。

　　中信证券研究显示，北京二手房同比价格从去年10月份到今年6月份出现连续九个月负增长，环比也保持了连续9个月的负增长。上海二手房价格连续8个月出现下跌。但租房市场则是冰山另一面。

　　上述机构分析称，从供需角度分析，租赁的供给和需求均面临一定压力，供需缺口造成房租客观上涨。“房屋租赁市场在供给和需求端各自存在三道缺口，租赁市场的待培、限价下的转租为售以及违建拆除导致供给端难以放量。另一侧，购置需求的挤压、毕业生刚需和租房消费升级的大势积攒了大量租房需求，租房市场的供需失衡使房租上涨具有一定根基。”

　　值得一提的是，从房租和房价的相对涨幅来看，租房合约的价格黏性使前期高房价向房租的传导滞后，使房租补涨。房价趋稳下业主减少租赁投资，进一步导致房源紧俏。此外，非市场因素如租赁中介资本介入，短期局部性炒高房价也使租房价格被动抬高。

　　但克而瑞高级分析师崔秀程则认为，中介机构的炒作能起多大作用，还依赖于各自对市场垄断的程度，其影响的可持续性有限。

　　思源机构市场总监郭毅对记者表示，此轮“房租暴涨”热潮，与机构模式之争造成利益冲突有关。“住宅市场的限购和租赁市场的房租上涨一直是联动关系。随着调控执行的松紧程度，会对租赁市场产生不同程度的影响，这是核心。”

　　郭毅还表示，中介公司的商业模式确实成为客观推手，但在不同业务板块所呈现的情况不同。“最重要的是，政府要制定相应市场规则，对中介去明确标准，什么样的东西是可以做的，什么样的商业行为是不规则的。如果没有这个标准，（政策部门）会处在一个被迫应对的状态，等房租出现泡沫状态再去遏制，就会很困难。”

　　胡景晖称“一个人在战斗”

　　8月17日下午，我爱我家声明称，胡景晖“炮轰长租公寓推涨房租”等言论与我爱我家无关。胡景晖转发该声明并称，“我是一个人在战斗”。8月18日上午，胡景晖宣布辞职我爱我家副总裁，称链家董事长左晖一个电话，其被谢勇辞职了，因为“左晖两次联系谢勇要求管管胡景晖”。

　　“老谢说，左晖给他打电话了，说要管管我，不然就让链家全面在舆论上跟我爱我家开战。这是老谢当着我的面说的。但是老左是不是真的这么说的，我现在也有点存疑了。”在接受记者采访时，胡景晖如是表达离职细节。他口中的“老谢”指我爱我家董事长兼CEO谢勇，老左指链家董事长左晖。

　　17日下午，左晖发声明称，对我爱我家内部事情没有任何观点，希望我爱我家能够披露胡景晖离职的真实原因。

　　来源：左晖关于此次事件的声明

　　根据左晖上述声明的微信截图内容显示，谢勇通过微信及电话联系左晖，沟通了三件事：不希望行业内斗，希望公司高层保持及时的信息沟通；我爱我家不支持胡景晖对媒体的表达，且不赞成胡景晖的观点；不满意胡景晖一再有损上市公司形象的行为，在和我爱我家原董事长沟通胡景晖在我爱我家公司的工作安排。

　　8月19日凌晨，胡景晖在朋友圈称，要在上午10点召开“胡景晖个人媒体沟通会”，“揭晓所有真相”。胡景晖对记者表示，他在昨晚跟左晖通了半小时电话。“左晖说，老胡你认识我20年了，你还不了解我吗？我以人格担保，没有主动联系过我爱我家的高管。”

　　在上午的沟通会现场，胡景晖说，“我离开我爱我家的决定是对的，因为外面海阔天空。”他提到自己曾在去年得过重度抑郁症，甚至想结束自己的生命。虽然后来被医生证明身体恢复，但这也成为他被“出局”的一个借口。胡景晖说，他特别喜欢一部美国电影。“所有的刺杀都会被塑造成一个孤独的疯子。所以肯尼迪怎么死的，今天还是一个悬案。”

　　胡景晖回忆称，自己被公司“切割”的主因，或许与一个月前跟我爱我家前董事长刘田索要股份等补偿有关。“他一而再再而三躲我和推（脱）这件事情”。胡景晖说，“他回新西兰的时候，我给他发过一次微信，我说不念过往，不惧未来，在最好的时代做最好的自己。”

　　“原董事长（刘田）认为干掉老胡就没有人再跟我要钱了，谢勇可能认为，干掉老胡就没有人功高震主了，所以在那一刹那他们成为了一致行动人。也许老左只是一个借口，也许老左只是一个本不存在的借口。”胡景晖说，“真正想办我的很可能是谢勇本人。”

　　“我很伤心。”胡景晖对记者表示，不过他现在已经不关心这个问题了。他关心的是，离职这件事被披露出来后，我爱我家六万员工会怎么想，礼拜一的股市会是什么样的表现。“我不会报复任何人，但是时间会证明一切。”

　　谈及接下来的职业规划，胡景晖称，将会继续无偿扮演好“中国房地产经纪从业联盟主席”的角色。

　　“这个月以来发生的林林总总，逼我想到这一步。”一切似乎早有安排。胡景晖回忆称，在6月底58成为我爱我家第二大股东，完成交割大概6月底7月初的时候，“我就感觉到气氛不对了”。胡景晖否认自己的离职结果与58有关，他相信姚劲波。“姚劲波今天上午第一时间跟我通了电话，他都很惊讶，证明这一切的事情跟姚劲波一毛钱（关系）都没有。”

　　采访过程中，胡景晖多次跟记者强调，他跟左晖是朋友，前几年自己没得病时，他们经常在奥体一块踢球。所以左晖今天发的声明，“我基本上也是信的”。但他随后称，“我并不认同今天贝壳和自如的做法，那是另外一回事。”

　　公开资料显示，1971年出生的胡景晖，毕业于北京大学经济学院国际经济专业，2001年12月至今任北京我爱我家房地产经纪有限公司副总裁。2018年4月9日起任昆百大副总裁，负责北京和全国的市场与战略研究，企划与品牌、业务推广及企业文化建设等工作。

　　截至发稿，谢勇方面未对胡景晖的相关言论予以回应。胡的离职举动，左晖的声明，姚劲波的表态，皆为这场焦灼的中介内战增添了几分暗影。

　　胡景晖答记者问

　　问：你提到和58姚劲波的饭局里，谁在场？您提到的抑郁症的问题，当时是因为什么得的？

　　胡景晖：我爱我家的公寓是不会以高于市场的价格去收房的，而且我们没有大规模的重装修，至于谁出席了饭局，我也不想让他们为难，所以我也就不提了。

　　但是末日审判，这是谁说出来的，显而易见是谢勇。是不是有人觉得我在我爱我家太红了，以至于有些人跑到谢勇的办公室里说，老胡加的这三道菜，给我爱我家丢了人，我想他们是出于嫉妒，那几个人是谁我心里清楚，但我并没有在这种场合说出你们的名字，免的你们在员工面前抬不起头来，够不够意思？所以你在一个公司千万不要太红，如果一个领导不能挺得住谗言，却对我进行末日审判，这是一件多可怕的事情。

　　问：您将怎样看待我爱我家的发展？

　　胡景晖：我会祝福我爱我家。

　　问：发布会之后有没有准备接受一个更强烈的风暴，比如来自我爱我家的一些回应等？如何看待农村集体土地用于出租中存在的问题？

　　胡景晖：在市场话的条件下，很多生产资料都是可以一刀切的，而且不能相互转化，但是现在存在的问题是，大量的农民要进城，很多土地就可以在重新开发筹划。而且那块地除了固定收益之外，每年还能分点红的话，那么农民就可能会很开心的出租出自己的土地。

　　关于我爱我家，我觉得从2001年12月3日入职到昨天离职，我没有做过任何对不起我爱我家的事情，而且我还在我的离职声明中，祝福了我爱我家的员工们，到今天评价相寓，我也还都是一些正面的评价，到今天我也还没有看到一些我爱我家的回应。

　　如果某个长租公寓去跟资本说，我们很小，我们完全不能影响市场，那你觉得资本可能会投给他吗？当然，现在很多的长租公寓自己实际的，和对资本讲的，肯定是不一样的两套词了，就是这样。

　　北京中介为了租房，搞出了大量的n+1（多出来的"1"是指中介做的隔断间），北京未来吸引的也主要是金融、管理以及影视，好的人才对于租住的要求自然就会很高了，这谁也别怪，这是一个结构形成。到今天我也没有看到任何一个人说，租金上涨和长租公寓的运营没有任何关系。但是这只是一个程度问题，但是租金也不能太低，低到一些企业都倒闭了，这也不行。

　　昨天左晖跟我说，如果有人跟你说，我因为你而威胁我爱我家，那么谁说了这种话，我可以和他对峙。但是，左晖打电话这种事，谢总确实和我说过。

　　我说的这些到底触动了谁的奶酪？我想了下，做长租公寓的这些资本，如果他们头脑简单的话，他们会觉得我的这些话，触动了他们的利益，但是真正想投资长租公寓的人，他们会感谢我帮他们意识到了风险。我是救了他们的。

　　问：如何评价左晖？

　　胡景晖：对他的评价其实也很复杂，因为在他这个年纪和他拥有的财富，他其实完全可以去周游世界，去度假和晒太阳，但他本身是个工作很努力的人。非常感谢左晖先生爆了一个很重要的料出来。其实虽然存在竞争关系，但是左晖先生一直也是行业内崇拜和学习的对象。

　　问：左晖昨晚的电话里说了什么，让你相信他而不是前领导谢勇？

　　胡景晖：我没有说我相信谁。这显然有可能是个罗生门。我昨晚11点多跟左晖通了个电话，谢勇跟我说的这些我总要跟左晖求证，左晖说，如果有人说他诋毁我，要我爱我家干掉我，那我（左晖）可以跟他当面对峙。

　　我没有说我相信谁，但是我跟左晖认识了近20年，我还是有一些基本的判断的。过去的时候，左晖挖过我，2015年在他大病初愈的时候跟我聊了3个小时，当时我所有的顾虑他都帮我化解了，但是我现在有点后悔。

　　我以前的想法是，我生是我爱我家的人，死是我爱我家的死人，有时候最后的结果告诉我，忠臣，往往最后会变成愚忠，所以我有一点点后悔。

　　问：我爱我家说房租上涨是季节性因素，您赞同吗？

　　胡景晖答：季节性因素存在，猪肉价格也有季节性因素，都有，但是从整体来看，猪肉价格是涨还是跌的，它是有一个规律的，你是能看出来的，所以季节性因素其实是应该刨除的。应该刨除季节性因素做同质比较，季节性因素一定有，但是他并不干扰对长期走势的判断。

　　问：您的朋友圈中指说，别有用心的人不要来自取其辱？别有用心的人是指哪些人？之后还会不会和谢勇有交集？

　　胡景晖答：我和谢勇先生还是会打交道的，因为我要找他办离职手续，但是我更希望用更多的时间来陪陪家人。

　　问：为何从今年开始，中介之间会出现这么多舆论战？

　　胡景晖答：资本。 其实战争在很多年前就有，在广东深圳，大概十年之前，每隔半年，中介和中介之间总要打一场仗，规模就类似于古惑仔，现在都改成舆论战了，这已经文明很多了。这个行业是进步了，从拳头变成打嘴仗了。

　　当然，现在大家也都是已经做大了，只是大家会有不同的观点而已，我认为往东走更好，你认为往西更好而已。房地产行业很容易妖魔化，这个行业还有很多不规范的地方。

　　未来房地产的一半交易额会被龙头企业占了，剩下的那点也会被更加细分。我爱我家、链家都是这样的龙头企业。未来一定是大规模的公司占到了市场的50%-60%，剩下的30%-40%，主要看特色。

　　问：如何评价贝壳找房？

　　胡景晖答：实际上我是替老左捏了一把汗，我昨天其实还在电话里劝他，他说那改天咱们约个时间，我谈谈我的看法，你谈谈你的看法，这样不挺好吗？有必要谁伤害谁吗？

　　当年研究生考试的时候，有一个题是，钱是物质，但不是一切，在我爱我家18年，其实并没有挣到太多钱，在这种情况下，我说那就大家一起干点儿事儿吧，其实钱不是那么重要的事情。对我来讲，钱只是一个目的，一个实现个人价值的目的，准备充足的资金，为国家干点儿有意义的事儿。