如何快速且有效地扩大规模、提供服务、获取增值空间？宋豪炜认为“标准化、连锁化、智能化”已成为长租公寓的标签。

　　三年潮起潮落，长租公寓在走向繁荣的同时也面临洗牌：

　　在以开发商直营、专业机构运作、政府兜底、资本入股等多种方式进入的各类参与者中，有政策和资本“棉袄”保暖的，正在蓄力;而那些独力支撑的，或已被冻僵在半路，或被大鱼吞噬。

　　在不少行业人士看来，长租公寓的确是个万亿级市场，但它也是一个更为高门槛的竞技场，生存要素包括运营能力、服务质量、房源、资金链等等。

　　不过，正是因为有进退、有生死，有竞技、有层次，才足以形成江湖。

　　那么当前的长租公寓“江湖规则”到底是什么，其生存现状到底给出了怎样的生存启示?

　　多因素助推  长租公寓进入爆发期

　　近年来，资本之于长租公寓市场，一直青睐有加。

　　2017年12月1日，“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获深交所审批通过。该项目是全国首单长租公寓储架发行CMBS(商业物业抵押贷款证券化)产品，获批发行规模达60亿元，刷新了长租公寓类资产证券化的最高额度。

　　龙湖紧随其后，于2017年12月5日披露公开发行50亿元住房租赁专项公司债券，其中首期发行规模不超过30亿元。

　　2018年1月11日，朗诗宣布和平安不动产达成战略合作，双方计划在未来3年内，在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，基金目标资产管理规模人民币100亿元。

　　今年1月16日，链家地产旗下长租公寓品牌“自如”宣布，获得40亿元人民币A轮融资。

　　前不久，国内首创“千人大社区”长租公寓模式的V领地青年社区也刚刚获得2亿美元A轮融资，跻身行业的升级战场。

　　V领地副总裁兼COO宋豪炜直言，目前仅长租公寓上总的ABC轮融资总额大概在160个亿左右。

　　随着资本聚集而来的是行业规模的迅速膨胀。

　　万科旗下泊寓已在2017年三季度覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间，规模远高于其他房企的长租公寓。

　　在更为上游的土地端，仅以上海为例，据不完全统计，自去年开始，上海已有近20块纯租赁用地相继入市，同比大增。

　　宋豪炜表示，房地产经历了十年的高速发展势必会带来一定的投机，随着未来存量市场的到来，国家层面鼓励租赁，长租公寓已是大势所趋，企业应当积极响应。

　　“并且伴随未来消费群体进行消费升级改造，因为工作和流动性所带来的需求变化，人均套数一定在上升。”宋豪炜表示，消费习惯的改变也预示着租赁的兴起。

　　顺应这样的消费趋势，尤其是年轻一代的消费需求，宋豪炜认为这是V领地的市场空间，因而V领地产品普遍面向年轻的白领群体，并且未来考虑发展家庭用户、高端企业用户、甚至于金领的需求满足。

　　淘汰赛已启动 行业硬拼运营核心

　　诚然，2017年下半年开始，长租公寓已成为市场热点。

　　安居客房地产分析师张波说，据不完全统计，2017年全国有近60城出台与租赁相关的政策;过去几个月各大开发商也纷纷推出自己的长租公寓平台。

　　但像自如、朗诗这样有源源不断资金注入和强大房企背书的企业毕竟是少数。随着入局者众，近段时间长租公寓市场不断有公司退出。

　　“长租公寓前期投入资金较大，实现盈利至少需要5年以上，若资金难以保证，其生存空间难以得到保障。并且长租公寓若不能保证服务品质始终如一、装修具备多元性，难以长久发展。当一些资金和运营能力更强的房企军、巨头中介、国资企业入局，竞争必然会导致部分企业出局。”张波说。

　　竞争在加剧，市场也在试错，当大量资本进入长租公寓开始新生的时候，也有大批公寓企业退出、衰弱或消亡。

　　宋豪炜直言，恰恰是大企业快速进入，许多不符合国家规范和行业规范的“小作坊”开始翻船。

　　而留下的，必定要有安身立命的真本事。宋豪炜认为，这套本事百变不离其宗，是运营能力。

　　“无论是有资金资源的开发商，还是有土地资源的国家队，抑或有互联网背景、技术背景的更多机构进场，来到这个领域要竞技的核心，是长期运作的能力。”宋豪炜直言，具体可分为资产整合能力、运营能力、管控能力、风险控制能力。投资最终需要寻求回报。

　　标准、连锁、智能  企业以运营抢规模

　　就目前长租公寓的回报而言，利润主要还是来自“一进一出”的租金剪刀差。

　　宋豪炜说，长租公寓租金差的份额绝对值是固定的，要实现资产增值或者公司增值情况，唯一方式就是规模化——当量级达到一定程度，利润才会有更好的表现。当达到一定规模，才可能产生二次营收，民营企业更是如此。

　　在前不久克而瑞公布的半年度上海租赁行业规模排行榜中，V领地青年社区以16000间房领衔运营商集中式已开房源排行榜，比第二名多出近10000间房。

　　如何快速且有效地扩大规模、提供服务、获取增值空间，宋豪炜认为“标准化、连锁化、智能化”已成为长租公寓的标签，也是长租公寓企业必备的特质。

　　首先长租公寓必须是标准化产品，从项目到评估都有标准可快速复制与达成。其次长租公寓需完成连锁化，异地扩张实现规模。再者，长租公寓的智能性也不可或缺，没有智能化的管理方式，就无法进一步降低成本、优化运营效率。

　　宋豪炜表示，V领地目前全国直营和托管的近两万间房间，所有运营数据都有监控和预测，数据细化至日间可售房源。

　　其次，租金管理是受季节性影响和有淡旺季差异的，因此，需要以每天的流量，每天的房量、流量做预判，从而达到收益最大化，而这些靠人工手段肯定是不行的，一般的二房东更不可能。这也是智能化管控的重要之处。

　　“整个一套是持有型的管控方式，这不是一个快速消费品类。”宋豪炜说，目前在市面上、市场上能过千的这种项目，无论开发商，除了政府，租赁用地以外剩下部分只有V领地在做。

　　同时，他认为，虽然发展一定的规模能提供更长远的保障，但长租公寓还是应探索多样化的盈利模式，这是保证生存的必需品。

　　“例如，V领地将长租公寓的租客定位为独身白领，实际上家庭租房需求也不小，而市面上的长租公寓多为单间，房厅组合少，并不能满足这部分需求。所以面对目前长租公寓的大量需求和需要提升，供给方还有大量功课要做、市场可探寻。”

　　张波则提醒，当下长租公寓领域有着多种模型，不同模型适用于不同类型的运营主体，本质上选择适合自己且可以先期发展的似乎更重要。